תוכניות ההתחדשות העירונית המבוססות על פרקטיקת פינוי-בינוי משנות את פניה של המדינה, ויישומן בשטח הולך ומשתפר, אבל הביורוקרטיה, וככל הנראה גם לא מעט סיבות אנושיות נוספות, גורמות ללא מעט קשיים, סיבוכים, עיכובים ואבסורדים.
כך עולה מפרק שלם בדוח מבקר המדינה שאושר היום לפרסום ועוסק בהתחדשות עירונית (16 יוני).
המבקר בדק את התנהלותן של 12 רשויות מקומיות בנושא, וגילה לא מעט בעיות.
כך למשל התברר כי במהלך 2023 הוצאו אפס היתרי בנייה בפרויקטים מסוג זה בבית-שאן, בטבריה, בצפת ובקריית שמונה.
דוגמה נוספת: פרויקט מתחם ברנדייס ברעננה אוכלס בשנת 2022 אך נולד אי שם בשנת 1999. כלומר, נדרשו 23 שנים (!) להשלים אותו.
ב-23 מתוך 72 רשויות מקומיות (כ-32 אחוז) שבתחום שיפוטן מקודמים מיזמי פינוי ובינוי – לא הקימו מינהלת התחדשות עירונית.
המבקר הדגיש את החשיבות בהקמת מינהלת: "ברשויות מקומיות שבהן פועלת מינהלת יש יחס גבוה יותר של יחידות דיור קיימות המעורבות בתהליכי התחדשות (המיועדות להריסה ולהתחדשות) למספר התושבים, לעומת מספר יחידות דיור המקביל ברשויות ללא מינהלת… כמו כן היחס הגבוה ביותר – הן של יחידות דיור קיימות והן של יחידות דיור מתוכננות נמצא ברשויות שבהן פועלת מינהלת להתחדשות עירונית".
המבקר גילה פערים ניכרים בין הנתונים שהציגו משרד השיכון, הרשות להתחדשות עירונית והרשויות שנבדקו – בנוגע להיקפי ההתחדשות העירונית ברשויות.
למשל, נמצא פער של כ-40 אלף (!) יחידות דיור בין נתוני שלושת המקורות בלוד, ופער של כ-15 אלף יחידות בנתוניהם שמצויות בשלב הרישוי.
כמו כן, לרשות להתחדשות עירונית אין נתונים על המיזמים המקודמים בתחום שיפוטה של קריית שמונה.
הפערים מעידים על היעדר תיאום בעדכון המידע בין הגופים האמורים לשתף פעולה בתהליכי התחדשות עירונית – דבר העלול להשפיע על קבלת ההחלטות ועל הפניית משאבים הולמת לצורך קידום מיזמים אלה.
המבקר גם חושף כי קיימים הבדלים ניכרים בין הרשויות המקומיות במימוש זכאותן לתקציבים שאושרו להן בהסכמי המסגרת שחתמו מול הרשות להתחדשות עירונית בשנת 2023. ישנן עיריות שניצלו שיעור גדול מהתקציב שהוקצה להן:
עיריית רמת-גן ניצלה כ-98 אחוז מהתקציב שאושר לה בהסכם המסגרת.
עיריית בת-ים ניצלה כ-82 אחוז מהתקציב.
עיריית ירושלים ניצלה כ-76 אחוז מהתקציב.
לעומת זאת היו עיריות ששיעור ניצול התקציב היה קטן עד אפסי: עיריית בית שמש ניצלה כשני אחוז בלבד מהתקציב שהוקצה לה, ועיריות לוד וקריית-ים לא ניצלו כלל את התקציבים שאושרו להן.
עוד נמצא כי סך כל התקציבים שכבר אושרו לרשויות במסגרת הסכם המסגרת עומד על כ-335 מיליון שקל, ומכאן שכ-105 מיליון שקל טרם הוקצו לרשויות שחתמו על הסכם המסגרת.
סעיף מעניין נוסף בדוח המבקר מתייחס לכך שחלק מהרשויות לא מימשו סכומי ענק שאושרו להן לצורך פרויקטים של התחדשות עירונית, לעיתים מסיבות של מחסור בכוח אדם מקצועי שיטפל בנושא.
כך למשל מתברר:
עיריית לוד טרם מימשה התחייבויות לתקצוב מהרשות להתחדשות בסך כ-28 מיליון שקל.
עיריית נתניה מימשה כ-3.5 מיליון שקל מתוך כ-23 מיליון שהרשות להתחדשות התחייבה להעביר לה.
עיריית קריית-ים טרם מימשה התחייבויות לתקצוב מהרשות להתחדשות בסך כשלושה מיליון שקל.
כלומר, העיריות מתקשות במימוש הזכאות לתקצוב מכוח הסכם המסגרת.
בעיריות לוד ונתניה ציינו כי יש להן קשיי נזילות הנובעים מהצורך לשלם על חידוש התשתיות או על הקמתן לפני קבלת המימון, וכי הן מתקשות להעריך את העלות האמיתית של התשתיות במהלך הכנתו של תחשיב הזכאות בעת החתימה על ההסכם.
"על הגורמים הרלוונטיים, ובהם משרד ראש הממשלה, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון והרשות להתחדשות, לעודד מיזמי התחדשות עירונית ביישובים שבהם המכפיל גבוה, ועדיין אין כדאיות כלכלית מספקת, בין היתר באמצעות יצירת תנאים כלכליים שיאפשרו את הקידום והביצוע של מיזמים אלה", כותב המבקר בפרק מסקנות הדוח.
מה קורה בוועדות לתכנון ובנייה >>>
מה חדש בנדל"ן בארץ >>>
המבקר מוסיף: "הבנה של החסמים והסיבות להיווצרותם תסייע להפחיתם ואף למנוע אותם כליל במקרים מסוימים. משרד מבקר המדינה ממליץ לרשות להתחדשות בשיתוף הגורמים המרכזיים העוסקים בהתחדשות עירונית, ובהם מינהל התכנון, הוותמ"ל ורשות מקרקעי ישראל, לאסוף מידע על החסמים המאפיינים תהליכי פינוי ובינוי על כל שלביהם, לנתח אותם ולהמציא דרכים להסרתם – בין השאר על ידי ניסוח מדיניות התחדשות עירונית לאומית שתעסוק בחסמים שתוארו לעיל ובחסמים אחרים – ותציע דרכים לטיפול בהם".
