משה בר שלטון: "קבוצות רכישה הן הזדמנות טובה לרוכשים"

שתף כתבה עם חברים

קבוצות רכישה איבדו מעט מזוהרן בשנים האחרונות, עקב מספר פרשיות מתוקשרות. משה בר שלטון סבור כי הפרשיות הללו אינן מעידות על הכלל: קבוצות רכישה הן עדיין אפיק חיובי

זה כבר יותר מעשור וחצי שמחירי הנדל״ן במדינת ישראל מצויים במגמת עליה,  ומהירה יותר מן העליה בכוח הקנייה של הציבור. הסיבות לכך הן סביבת ריבית נמוכה, היעדר מלאי דירות בהתאם לביקוש וכן גורמים נוספים שתרמו לעליה הזו. כפועל יוצא מכך, מחירי הנדל״ן בישראל הפכו ליקרים מדי עבור שכירים ממעמד הביניים שאינם מקבלים עזרה מהמשפחה בעת רכישת דירה. כל הניסיונות של הממשלה להתמודד עם מחירי הדיור עד כה עלו בתהו, אולם כוחות השוק החופשי עשו את שלהם: כך החלה להתחזק מגמה של התארגנות קבוצות רכישה לנדל"ן בישראל.

משה בר שלטון (צילום: יח"צ)

מרבית הישראלים אינם מודעים ״עד הסוף״ לקבוצות הרכישה, והרושם שנוצר מבחינתם לגבי קבוצות רכישה הוא דווקא שלילי: פרשת ענבל אור למשל, שהייתה בולטת מאד בתחום, יצרה זיהוי שלילי לקבוצות רכישה עקב התרסקותה המהדהדת. כמו כן, גם ההתרסקות של קבוצת פרי נדל״ן למשל, יצרה הדים שליליים, כאשר הקבוצה נקלעה לחובות של מאות מיליוני שקלים ונכנסה להליך של פירוק והקפאת הליכים. משום כך, ביקשנו לשוחח עם עו"ד משה בר שלטון, מומחה נדל״ן המתמצא בתחום הנדל״ן וקבוצות רכישה, כדי להבין האם יש כאן הבטחה שיכולה גם לקיים.

משה בר שלטון: "הסיפור של ענבל אור השפיע מאד על קבוצות רכישה, לא רק תדמיתית. בשנת 2018 נחקק ״חוק ענבל אור״, שהטיל כל מיני מגבלות על המארגנים של קבוצות רכישה, חובות שקיפות וכדומה. כמו כן, נוצר מנגנון שמאפשר לרוכשים לצאת מן הפרויקט כל עוד אין תוכנית מאושרת, וכן הפרדה של כספי ההשקעה בחשבון נאמנות נפרד".

כוחנו באחדותנו
משה בר שלטון עסק בעברו בעריכת דין, והיה שנים עורך דין ותיק ומוערך בתחום דיני משפחה ומשפט מסחרי. עם השנים, החל לפלרטט עם השקעות ומעורבות בפרויקטים של נדל"ן, וכיום השקעות נדל"ן מהוות את עיסוקו הראשי. בר שלטון מעורב בייזום, התחדשות עירונית, השקעות בארץ ובחו״ל, וכן גם קבוצות רכישה.

משה בר שלטון: "מה זה בעצם קבוצת רכישה? באופן "רגיל", יזם בניה מתקשר עם קבלן (או שהקבלן הוא גם יזם בעצמו) עבור בניה של פרויקט. הקבלן מבצע עבור היזם, ולאחר מכן היזם מוכר את הפרויקט ברווח. בקבוצת רכישה לעומת זאת, מי שכביכול יוזם את הפרויקט הם הרוכשים, שנכנסים בשלב רכישת הקרקע, ולא רכישת הנכס הבנוי. באופן הזה, נחתכות לא מעט הוצאות עבור הרוכשים והמשקיעים במחיר הסופי של הנכס. בנוסף, כאשר רוכשים את הקרקע, אפשר לא פעם ליהנות ממס רכישה נמוך יותר משמעותית, וכן יש גם פטור ממע"מ על התשלום במקרים רבים. בנוסף, כאשר מדובר בקבוצת רכישה אורגנית, יש אפשרות לשליטה מלאה במפרט הבניה והנכסים".

"מבנים רציניים מאד שנבנו בקבוצות רכישה". משה בר שלטון. (צילום: Canva)

״קבוצות רכישה קיימות בשני תחומים״, אומר משה בר שלטון. ״תחום אחד הוא נדל״ן למגורים. מיזמים רבים למגורים מאורגנים כקבוצת רכישה. נכון, זה הופך אותם למשקיעים במובן מסוים, במקום רוכשי נדל״ן רגילים, אולם כאשר מדובר על בית מגורים, שכאמור הפכו ליקרים מאד עבור מעמדות הביניים, כל הנחה שאפשר לקבל משמעותית, ואנשים רוצים לנצל את ההזדמנות הזאת. תחום נוסף הוא נדל״ן מסחרי: מבנים רבים ופרויקטים גדולים מאד מאורגנים כקבוצת רכישה, כלומר קבוצה של רוכשים שנכנסת בשלב של רכישת הקרקע. גם הפרויקטים של ב.ס.ר. למשל הם קבוצת רכישה, והיום יש להם מגדלים מובילים ומצליחים מאד באיזור רמת גן".

מה היתרונות של נדל"ן מסחרי?
משה בר שלטון: "התשואה גבוהה יותר בנדל״ן מסחרי. בערך חמישה אחוזים של תשואה שנתית, לעומת 2-3% בנדל״ן למגורים. מעבר לכך, ההשקעה בנדל״ן מסחרי היא בדרך כלל נגישה יותר: גם משקיעים בסכומים נמוכים יותר, למשל של כמה מאות אלפי שקלים, יכולים להיכנס כמשקיעים בנדל״ן מסחרי. בנדל״ן למגורים, כבר מדובר על סכומים גדולים הרבה יותר. יש משקיעים שלמשל השתחררה להם קרן השתלמות או משהו כזה, ומחפשים שהכסף שלהם יעבוד קצת, והשקעה בנדל״ן מסחרי יכולה להיות אחלה אפשרות בשבילם. יש גם הגנות לרוכשים: משלמים בערך שליש מן הסכום ברכישת הקרקע. לאחר מכן, כאשר מסתיים התכנון ומקבלים היתר, נכנס בדרך כלל בנק מלווה, ואז ממשיכים לשלם אך יש הגנה של בנק מלווה וכן פיקוח נוסף".

 

 

השארת תגובה
הירשם
להודיע ​​על
0 Comments
משוב מוטבע
הצג את כל ההערות