פלילי | פשיעה חמורה | סמים | מעצרים | צבאי
0502585250 מידע מורחב
פלילי | תעבורה | אסירים | משפחה | נוער
0505417090 מידע מורחב
פלילי | צווארון לבן | תעבורה | אסירים | מעצרים וחקירות
0546470989 מידע מורחב
פלילי | אסירים | מעצרים וחקירות
0508370370 מידע מורחב
פלילי | נוער | מעצרים וחקירות
0522888660 מידע מורחב
לשון הרע | הפרת פרטיות | זכויות יוצרים | תכנון ובנייה
מידע מורחב
עו"ד עידית שינו-אמיתי
פלילי | אסירים | פשיעה חמורה | מעצרים וחקירות
עידן גמליאלי – משרד עו"ד
פלילי | פשיעה חמורה | חקירות | ייעוץ ליווי וייצוג
עו"ד מוטי אזולאי
משפט פלילי | פשיעה חמורה | פשיעה כלכלית
עו"ד יצחק איצקוביץ'
פלילי | פשיעה חמורה | צווארון לבן
עו"ד שי שורר
פלילי | כלכלי | פשיעה חמורה | מעצרים וחקירות
עו"ד נס בן נתן
פלילי | כלכלי | פשיעה חמורה | נוער
עו"ד תמיר סולומון
פלילי | כלכלי | מיסים | הלבנת הון
עו"ד יאיר מושיוב
פלילי | תעבורה | צבאי
עו"ד ג'וליאן חדאד
עבירות מס | הלבנת הון | יצוג מול רשויות המס וחקירות
עו"ד אמיר נבון
פלילי | כלכלי | אסירים

משה בר שלטון: כך התוכנית החדשה בתחום ההתחדשות העירונית תשפיע על השוק

עם סופה הקרב של תמ״א 38 וביטולה הצפוי של תוכנית מחיר למשתכן, שוק הנדל״ן בישראל צפוי להשתנות עבור הרוכשים והמשקיעים. מומחה הנדל״ן, משה בר שלטון, עושה סדר בשינויים הצפויים בתחום השקעות הנדל״ן בישראל.

בוועידת ישראל לנדל"ן שהתקיימה לאחרונה, אמרה מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר כי "לא נחזור לתמ"א 38. ב-15 שנה חוזקו 1,000 מבנים. זה בדיחה". אם כן, זה זמן רב שהרגולטורים מודעים לחולשותיה של תוכנית תמ"א 38, שאמנם נתנה תמריצים לביצוע של עבודות חיזוק על ידי השוק הפרטי, אולם ביצועה היה משתלם רק באיזורי ביקוש חזקים ויקרים. שוחחנו עם עו״ד ויזם הנדל״ן משה בר שלטון, כדי לקבל את הפרשנות המקצועית שלו לגבי השינויים הצפויים בשוק הנדל״ן בישראל בשנים הקרובות.

משה בר שלטון (צילום: יח"צ)

משה בר שלטון: "מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית החליט על ביטולה של תמ״א 38 בשנת 2022. למרות אי הוודאות של הקורונה, נראה כי ההחלטה הזו בלתי הפיכה, ואולי טוב שכך, משום שבבסיס מדובר ברעיון טוב, אלא שהיו כמה בעיות בביצוע. מצד שני, אני לא בטוח שהתוכנית החדשה תפתור את הבעיות האלו" אומר משה בר שלטון.

"ניקח דוגמה. עיריות לא אוהבות תמיד תמ״א 38 ממספר סיבות: מרבית העיריות מעדיפות מתחמי פינוי בינוי גדולים ואחידים, בהם התשתיות הנבנות תומכות הן את צרכי הדיירים (קיימים וחדשים), והן את הצרכים המוניציפליים, תוך שילובם של שטחי מסחר ותעסוקה עתירי ארנונה. כמו כן בפרויקטים מסוג תמ"א 38, ניתן באופן גורף פטור מתשלום היטלי השבחה, וכך העיריה נאלצת לספק שירותים לדיירים נוספים מבלי שתקבל תמורה בעבור כך. כמו כן, לאורך שנות החיים של תוכנית התמ"א, מדיניות העיריה לקתה בחוסר אחידות בכל האספקטים של הבניה לרבות מספר יחידות, היקף התוספת, קווי בניין וכד'. כתוצאה מכך, בכל פרוייקט הייתה חוסר ודאות תכנונית לגבי התוספות האפשריות שהיה ניתן להוסיף לבניינים, ופרוייקטים רבים נעצרו, לאחר השקעת כספים רבים, או לחלופין כלל לא יצאו לפועל.

החלק הטוב של התוכנית החדשה הוא קביעתם של קריטריונים ברורים לתוספות אפשריות לשטחים. כלומר התוכנית החדשה שתפורסם בקרוב תגדיל את הוודאות בפרוייקט עבור היזם והדיירים, ותקצר את הזמנים עקב כך. יחד עם זאת, היא צפויה להגדיל העלויות (היטלי השבחה), ולהקטין רווחים פוטנציאליים. באזורים רבים, הקריטריונים הכלליים לא יאפשרו פרויקט שיהיה מספיק משתלם ליזמים, וכתוצאה מכך אזורים רבים לא יזכו להתחדשות עירונית, ונראה ירידה בכמות הפרויקטים יחסית להיום. אם התוכנית לא תביא לעלייה בביצוע של פרויקטים, יש להצר על כך: לאור החוסר בהיצע של נדל"ן בישראל, אני צופה שהביקושים הגדולים יימשכו, והמחירים לא ירדו בטווח הנראה לעין, משהו שהתחדשות עירונית יכולה הייתה לתרום לו מאד. כמו כן, ההפחתה של מס הרכישה למשקיעים, כפי שהתבשרנו לאחרונה, תביא גם היא להגדלת הביקושים אצל משקיעי נדל״ן בישראל כבר בטווח הקרוב".

משבר פוליטי
הסיום הצפוי של תמ״א 38 והחלפתה בתוכנית אחרת הוא רק אחד מן הדברים שתקועים במערכת. למעשה כבר תקופה ארוכה מאד שמדינת ישראל מתנהלת ללא ממשלה המתפקדת כגוף שיוזם מהלכים, מתווה מדיניות ומוביל שינויים, אלא כגוף המצוי בשיתוק פוליטי ובהתמודדות עם משבר הקורונה, שטרם נראה כמוהו בארץ ובעולם.

משה בר שלטון: "התקיעות של הממשלה משפיעה בתחומים רבים. ראשית, יש את העניין של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, או בקיצור הותמ"ל. מדובר בחוק שעבר כהוראת שעה ב-2014, שנועד לאשר תוכניות בנייה ברמה ארצית במהירות. תוקפו של החוק היה אמור לפוג, אבל בגלל המשבר הפוליטי הוא נותר עדיין בתוקף. כעת הקואליציה אמורה להעביר חוק שיחליף את הוראת השעה, אבל המשבר הפוליטי תמיד נמצא ברקע של כל תיקון חקיקה שאנחנו מצפים לו. מה שכן, האחריות עברה ממשרד האוצר, שזה לא היה תקין, בחזרה למשרד הפנים. הדבר צפוי להעלות את איכות התכנון של הפרויקטים. עם זאת, בהערת אגב, לצערנו בישראל הבעיה היא פחות התוכניות, אלא בעיקר הוצאתן לפועל, למרות שהרבה מעמיתי היזמים סבורים שדווקא הביורוקרטיה וזמן הטיפול בתב"ע בהיתרי הבנייה, הם דווקא הרעה החולה".

משה בר שלטון: "תיתכן היחלשות בביקושים בתל אביב" (צילום: Canva)

"דבר נוסף" אומר משה בר שלטון, "הוא הסכמי גג. זה כלי חדש-ישן שיש בכוחו להביא לשינוי בתכנון והוצאה לפועל של פרויקטים גדולים ברשויות מקומיות. הממשלה צריכה להקצות תקציבים שישולמו לרשויות מקומיות שנמצאות בגירעון תזרימי, כדי שאלו יוכלו לקדם תשתיות ופיתוח לדיור. עם זאת, בגלל שאין תקציב מדינה כרגע, ולא ברור אם יהיה, קשה לדעת נכון לעכשיו כיצד זה יתפתח. בכרמי גת למשל, השכונה הראשונה שנבנתה בכלי הזה של הסכמי גג, היו המון בעיות בין המדינה לבין העירייה, כאשר העירייה הרגישה מצידה שהיא קופחה בתמיכה הכספית מצד אחד, ומצד שני, המדינה טענה שהעירייה עיכבה את הפרויקט. הכלי של הסכמי גג הוא חשוב, וצריך להשתפר".

ההשפעות של משבר הקורונה
משה בר שלטון היה עו״ד ותיק ומוערך בתחום של דיני משפחה, שהיה מעורב גם במיזמי נדל"ן שונים. עם השנים הפך משה בר שלטון את השקעות הנדל״ן לעיסוקו העיקרי, וכיום מעורב בייזום פרויקטים לבנייה ברחבי ישראל, התחדשות עירונית, קבוצות רכישה ועוד. בנוסף לפעילותו העסקית של בר שלטון בנדל״ן בישראל, משקיע בר שלטון בנדל״ן בגרמניה ואוסטריה.

כיצד הקורונה תשפיע על שוק הנדל״ן?
"משברים כלכליים בדרך כלל ניכרים בשינויי מחירים בנדל״ן רק לאחר שנה עד שנה וחצי", אומר משה בר שלטון. "עם זאת, הקורונה הוא לא משבר רגיל: האפשרות של עבודה מבית, שבעבר לא עלתה על הדעת בכלל, נראית פתאום כאופציה לא רעה הן עבור העובדים, והן עבור חברות, שיכולות לחסוך בהוצאות משרד מבלי לפגוע בפיריון. משום כך, לפי דעתי אנחנו נראה גם אחרי הקורונה הרבה חברות שעובדות בצורה היברידית, בשילוב של עבודה מהבית חלקית עם עבודה מהמשרד. זה אומר, שבחירת עיר המגורים שלנו מתוך קרבה למקום העבודה הופכת להיות פרמטר פחות חשוב.

הדבר יכול להביא לעלייה בביקושים בפריפריה על חשבון ביקושים במרכז. תוסיף לזה את המשבר הכלכלי, את העובדה שאין מסעדות כבר המון זמן ומי יודע מתי זה יחזור, ריחוק חברתי וכדומה, ותקבל הרבה סיבות ללמה תל אביב יכולה להיחלש מאד.
כמו כן, כתוצאה ממשבר הקורונה יש עלייה ברמת הסיכון של ענף הבנייה, הנובעת מירידה גבוהה במכירת דירות חדשות במחצית הראשונה של 2020 (בשיעור של 24% בהשוואה לתקופה מקבילה אשתקד), ובהמשך אי ודאות תעסוקתית גבוהה בשוק העבודה המשפיעה על הביקושים אל מול הקושי בגיוס אשראי ובקבלת מענקים בענף בעת הזו".

השארת תגובה

Comments icon

סמן כאן שאינך רובוט

נבנה על ידי אנגורה מדיה
דילוג לתוכן