מתן היתר בנייה אינו מהווה הסכמה לכך שהקרקע עליה נבנה הפרויקט בבעלותו של היזם, והמדינה יכולה לטעון לפתע כי הקרקע בכלל בבעלותה. כך מתברר מפסק דין דרמטי של השופטת עירית הוד מבית המשפט המחוזי בנצרת.
בית המשפט נדרש להכריע בסוגיה מעניינת: משפחה רכשה מספר חלקות ביישוב עין קיניה שברמת הגולן בשנת 2014, כאשר בשטח היו עצי זית רבים, וקיוותה להכשיר את הקרקע לבנייה.
בשנים 2019 ו-2020 קיבלה המשפחה היתרי בנייה, ואכן הקימה בתים. לפתע, לפני כמה שנים, רשות מקרקעי ישראל טענה שהשטחים בבעלות המדינה, מכוח תקנות המקרקעין התקפות בגולן משנת 1967, כאשר נחקקו על ידי המושל הצבאי.
מתברר שאותן תקנות קובעות בין השאר שיש להוכיח את שרשרת הבעלויות על קרקעות שאינן רשומות ברישום כלשהו.
המשפחה אכן הוכיחה כי רכשה את המקרקעין וקיבלה שטר מכר בשנת 2014, אולם לא הוכח מעל לכל ספק שהאדם שממנו רכשו את השטח (שבעצמו רכש את השטח מאדם אחר בשנת 2005) אכן היה בעליו החוקי.
במילים אחרות: לא נמצאו מסמכים ש"סוגרים" את שרשרת הבעלויות, ומוכיחים שהבעלים המקורי של השטח אכן מכר אותו אחר כך לכל אלה שבאו אחריו.
"לא צורף מסמך שיכול להצביע על הבעלים הראשון הנטען בקרקע. לא הוכח, כי המשפחה רכשה את הקרקע מבעל הזכות בה. לפיכך, לכל היותר יש למשפחה זכות תביעה כנגד המוכר שאינו בעל הקרקע", נטען בתביעת המדינה, שיוצגה על ידי עו"ד ליבי רווה.
לעומת עמדה זאת של המדינה טענה המשפחה באמצעות עו"ד ביאן אבראהים, שמדובר בדרישה לא הוגנת של המדינה, המציבה את המשפחה במצב בלתי אפשרי לאחר שפעלה בתום לב ולפי חוק. "הדרישה להוכיח שרשרת העברת בעלות היא כמעט בלתי אפשרית והטלת נטל כאמור על המשפחה, שרכשו את הקרקע בתום לב וקיבלו היתרי בנייה, יש בה משום מכשול כבד שהם לעולם לא יצליחו לעמוד בו", טען פרקליטה של המשפחה.
עורכי הדין המומלצים לנדל"ן >>
מה חדש בוועדות לתכנון ובנייה >>>
עוד טען עו"ד אבראהים כי העובדה שרשות מקרקעי ישראל בעצמה אישרה למשפחה לבנות דירות בקרקע, מעידה על כך שלא היתה בעיה לגבי הבעלות. אחרת, כיצד סיפקה הרשות את האישורים האלה לגבי שטח שהיא רוצה לספח לעצמה?
"המשפחה בנו על הקרקע בתים בהתאם להיתרי בנייה מאושרים כדין לאחר קבלת עמדת רמ"י בעניין. זאת, אחרי שרמ"י ראתה, כי לא מדובר בנכסי נפקדים ו/או מקרקעי מדינה. כאשר רמ"י רואה שהמקרקעין אינם עומדים בקריטריונים היא מסרבת לאשר ומבקשת הוכחת בעלות ממבקש ההיתר. לאחר שרמ"י בדקה ואישרה, הרי שהיא מנועה מלטעון כנגד בעלות הנתבעים", נטען.
השופטת הוד קיבלה כאמור את עמדת רשות מקרקעי ישראל, וקבעה שהקרקע שייכת למדינה. עם זאת, היא הדגישה שההחלטה אינה משליכה על הבתים שהמשפחה בנתה כדין באישור המדינה, והמשפחה אינה צריכה בשום אופן לפנות את השטח, למרות שהיא אינה מוגדרת כבעליו – כפי שרצתה שיקרה.
לפי השופטת, המשפחה לא הציגה מסמכים רלוונטיים ולא עלה בידם להוכיח את שרשרת העברת הזכויות בקרקע, כנדרש. אף היתרי הבנייה שניתנו אין בהם כדי ללמד על בעלות קרקע והם תכנוניים ולא קניינים… למען הסר ספק ולמעלה מהדרוש אציין, כי הכרעתי בפסק דין זה היא לעניין זכות הבעלות בקרקע ותו לא.
אין בקביעתי, לפיה המדינה היא בעלת הקרקע, כדי להביא לסילוק ידם של המשפחה מהקרקע", פסקה השופטת הוד.
