"זה לא סוד שאנחנו מעדיפים פינוי בינוי כי זה נותן ראייה רחבה יותר לצרכי הרשות, אבל יחד עם זה אנחנו מבינים שיש צורך בהתחדשות בניינית. לא הכל ניתן למחוק ולבנות מחדש. אנחנו לא בונים את הארץ מחדש. זה לא שאלה של מה עושים אלא איך עושים. (צריך) לקחת את הרעיון של התחדשות בניינית אבל להתאים אותו לצרכי הרשות".
כך אמרה עו"ד איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהתייחסה לכך שבהוראת שרת הפנים איילת שקד הוארך תוקף תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) עד שנת 2026.
את הדברים אמרה עו"ד פרנקל כהן בפאנל מיוחד שהתמקד בנושא תכנון ובנייה במסגרת הכנס השנתי של לשכת עורכי הדין (24 מאי).
את הפאנל הנחה עו"ד אברהם ללום, משנה לראש הלשכה וראש פורום המקרקעין. בכנס השתתפו גם:
עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי.
עו"ד ד"ר אריאל פלביאן ממשרד הרצוג פוקס נאמן
עו"ד יצחק נטוביץ', סגן ראש עיריית גבעתיים לשעבר, המתמחה בדיני תכנון ובנייה
עו"ד ציפי רוזנברג, מתמחה בדיני תכנון ובנייה.
נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית.
נושאי פינוי בינוי ותמ"א 38 פתחו את הפאנל, אבל דיון באחד הנושאים הבוערים ביותר, מחירי הנדל"ן, התנהל דווקא לקראת סיום, אז חברי הפאנל השמיעו הערכות בקשר למה שצפוי בתחום זה בשנה הבאה.
ד"ר פלביאן: "השוק יירגע. אנחנו במגמת האטה".
עו"ד הייזלר: "צריך לקנות את אמון הציבור ולהביא יחידות דיור יחד עם העלאת הריבית (שהיתה בשבוע האחרון). נראה פחות משקיעים. אם תהיה תוכנית ממשלתית סדורה זה יעצור את הביקוש. אני לא יודע מתי זה יקרה.. אבל אני מקווה שזה יקרה עכשיו".
עו"ד נטוביץ': "יש לי תחושה שהמחירים ייעצרו. זה לא בריא לשוק שמחירים עולים. אנחנו לא קנדה ולא ארה"ב. אין לנו שטח ואנחנו מתרבים. העלייה במספר התושבים עולה. אני לא צופה שתהיה ירידה, אבל יכול להיות שתהיה התמתנות".
עו"ד רוזנברג: "עם עלייה בריבית אני מאמינה שתהיה התמתנות".
בוגין: "אני מאמינה שהמחירים ימשיכו לעלות. זה יותר עניין מנטלי מאשר כלכלי".
עו"ד ללום: "הולנד הולכת להגביל את מחירי השכירות. כבר ראינו לקוחות שלא קונים דירות. יש קריאות לשרת הפנים לעשות פעולות אגרסיביות. אני אופטימי ובעבר לא הייתי אופטימי".
בהקשר לסיבות לעליית המחירים, כל המשתתפים בפאנל סיכמו שצריך לקצר הליכי הוצאת היתר כדי לבנות בניין, ולדבריהם מדובר בבעיה המרכזית ביותר בתחום הדיור והבנייה. בנוסף סיכמו חברי הפאנל כי לרשות המקומית צריכים להיות מועדים ברורים (דד-ליין) בכל הקשור לאישור או דחיית פרויקט, בעוד שכיום אישורים מסוג זה עשויים להתעכב במשך שנים.
בתחילת הדיון, עו"ד ללום שאל את עו"ד פרנקל כהן: "האם הרשות להתחדשות עירונית יכולה לומר שיש שינוי כתוצאה מפעילות הרשות?", והיא השיבה: "יש חוסר התאמה בין השוק לבין חקיקה".
בהמשך דנו חברי הפאנל בשינוי שהיה לאחרונה בחקיקה בכל הקשור לרוב הנדרש ליישום תוכנית פינוי בינוי כאשר אחד הדיירים הוא סרבן. "זה לוקח שנים רבות עד שתוכנית יוצאת לפועל. עכשיו הורידו את הרוב מ-80 ל-66 אחוז", אמר עו"ד נטוביץ', "אין ספק שזה פתח פרויקטים, אבל לא באופן משמעותי. צריך לאפשר מצב שבו הרוב הדרוש יהיה 51 אחוז. גם המשפט העברי מדבר על כך. אין סיבה שיהיה דייר סרבן. אדם מבוגר וחולה (מצב אופייני לדייר סרבן, ד.א) צריך להתחשב במאה האנשים שגרים במתחם".
בהמשך אמר עו"ד נטוביץ': "אם המדינה חושבת שבניין לא מוגן מרעידת אדמה והוא בניין מסוכן, אז למה צריך רוב?! רצו להוריד ל-51 אחוז אבל יש פחד דמוני. כל חברי הכנסת שהם לא עורכי דין מתחשבים ברשויות".
עו"ד נטוביץ' גם הזכיר כי בעבר כדי לבצע פרויקט פינוי בינוי נדרשה הסכמה של כל הדיירים (100 אחוז). "אין מצב ל-100 אחוז חתימות כי יש אנשים עם דעות שונות… צריך לתקן את החוק, מ-66 אחוז ל-51 אחוז".
ד"ר פלביאן המשיך: "השנה היא שנת מפנה. נעשתה התקדמות אדירה בטיפול בדיירים סרבנים וסרבנות בלבד. ההורדה של הרוב ל-66 אחוז היא דבר משמעותי. ניתן פטור למס שבח למי שמחזיק בכמה דירות במתחם… נקבע שלמי שיש בנייה ללא היתר, ההתנגדות לא תובא בחשבון. הטיפול בסרבנות בנושא חקיקה היה מעולה. לנו יש תרומה בתופעה של צמצום הסרבנות. השיתוף פעולה של רוב דיירים וכמה שיותר בפגישות, מוריד את רמת הסרבנות. השיתוף הוא חשוב… כשאנחנו מגיעים לבית המשפט יש בעיה. תביעת דייר סרבן יכולה להחזיק שלוש שנים".
ד"ר פלביאן הציע לתקן את תקנות סדר הדין האזרחי כך שתביעה נגד דייר סרבן תיכנס להליך של סדר דין מהיר: "הליך מהיר יוריד את רמת הסרבנות כי לסרבן לא יהיה כדאי לעשות את זה".
בוגין אמרה: "האויב הגדול ביותר הם לא היזמים אלא הדיירים עצמם. פרויקט שיוצא לדרך הוא פרויקט שיש שיתוף של הדיירים עצמם".
עו"ד ללום מתח ביקורת על כך שבישראל הליכים מתמשכים זמן רב ביחס למדינות אחרות בעולם. לדבריו, בפרויקט שהוא הוביל בזנזיבר, תוך שנתיים הסתיים הפרויקט. בתגובה נשמעה הערה מהקהל: "כל ראש רשות הוא מלך או ראיס והם המעכבים פרויקטים באופן דרמטי".
עו"ד פרנקל כהן התייחסה לכך: "לא תמיד הבעיה בתכנון (של העירייה). לעיתים הקבלן מחליט שהוא עוצר. יש אחריות לדיירים לקבוע הוראות מתאימות בהסכם… אל תכלאו את הדיירים בעסקה שלא מתקדמת. לא התקדמת? הדיירים יכולים לעזוב אותך (את היזם, ד.א)".
עו"ד נטוביץ: "בוועדות התכנון המקומיות, לרוב האנשים אין מושג בתכנון. הם יושבים כמו גלמים ומי שמנהל אותם זה מהנדס עיר. אין להם ניסיון מקצועי בלנהל תכנון".
