אשת הנדל"ן הדר ברוקנשטיין: "השקעה בישראל בטוחה יותר מהשקעות בחו"ל"

ישראלים רבים מחפשים לאחרונה אפיקי השקעה שיוכלו להניב להם רווח גבוה. הריביות הנמוכות בבנקים ובאג"חים הופכים את הפתרונות האלה לפחות רלוונטיים עבור רבים שמחפשים מקומות להשקיע בהם את הכספים שלהם. במקביל, שינויים בבורסה, כגון צניחת הערך של מניית טבע – שנחשבה עד לאחרונה כאפיק השקעה יחסית בטוח – גורם לרבים להימנע מהשקעה במניות.

בעקבות כל אלה, משקיעים רבים מעוניינים להעביר את השקעותיהם לשוק הנדל"ן. גם בשוק הזה האפשרויות אינן מעטות, ואיתן גם השאלות והתהיות שמלוות את המשקיעים: האם עדיף להשקיע בנדל"ן בארץ או שאולי עדיף להשקיע בחו"ל? האם ההשקעה עשויה שלא להחזיר עצמה? וכיצד אפשר להגן על ההשקעה?

ליזמית הנדלן הדר ברוקנשטיין, בעלת חברת נדל"ן שפועלת ברחבי הארץ וגם בשווקי הנדל"ן בלונדון ובברלין, יש את כל התשובות לשאלות שמטרידות את כל מי שמעוניין להתחיל להשקיע בתחום. לדבריה, השקעה בקרקע פרטית בישראל היא השקעה בטוחה ומשתלמת.

הדר ברוקנשטיין, מדוע את ממליצה להשקיע בנדל"ן בישראל?

"כולנו כבר בקיאים בשוק הנדל"ן, ומבינים שזה שוק ברור של היצע וביקוש", מסבירה הדר ברוקנשטיין, "ישראל היא לא מדינה גדולה, ואין לנו הרבה עתודות קרקע. מנגד, אנחנו מובילים את רמת הילודה בעולם המערבי ונהיה פה צפוף יותר מיום ליום. יחד עם הנתונים האלה, אסור להתעלם מהעובדה שכמעט אין כאן אדמות פרטיות. הרוב המוחלט של הקרקעות בישראל שייכות למדינה".

הדר ממשיכה ומציינת שבמדינות המערב המצב הפוך לחלוטין מאשר בישראל. "יש המון קרקעות פנויות, המון קרקעות פרטיות ורמת הצפיפות הרבה יותר נמוכה מאשר בארץ. לא נראה שזה הולך להשתנות בעתיד הקרוב".

הדר ברוקנשטיין איך אדמות המדינה משפיעות על ההשקעה בנדל"ן?

"בניגוד לאדמה פרטית, שרשומה בטאבו על שם הבעלים, אדמות מדינה – כשמן כן הן – שייכות למדינה", מציינת הדר, "אפשר לרשום אותן לתקופה מוגבלת, אבל הבעלות אינה של המשקיעים, אלא של המדינה. לא מדובר באחוזים בודדים, אלא ההיפך הוא הנכון: 93 אחוזים מהקרקעות בישראל שייכות למדינה, ורק 7 אחוזים הן בבעלות פרטית".

"כשמשקיע רוכש קרקע פרטית, היא נרשמת על שמו בטאבו. הוא תמיד יכול למכור אותה. בניגוד לה, המדינה יכולה תמיד להפקיע אדמות מינהל בלי לשלם פיצוי הולם", מוסיפה. "בגלל זה הערך של האדמות הפרטיות תמיד נמצא בעליה. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בקרקע שנמצאת במסגרת תוכנית למגורים ולפיתוח".

מה היתרון של קרקע כזאת?

הדר ברוקנשטיין מזהירה מפני השקעות לא בטוחות בשוק הנדל"ן. "יש היום המון פרסומים על מכירת קרקעות, אבל חשוב לבדוק אם הקרקע היא חלק מתוכנית לשינוי ייעוד. אם לא, המשקיע עלול למצוא את עצמו ממתין שנים ארוכות לפיתוח של האדמה, ואולי אפילו לא להגיע לכך לעולם".

"עם זאת, במידה והקרקע כבר חלק מתוכנית מקודמת, אין כאן בכלל מימד של סיכון מול סיכוי – רק צריך לחכות קצת, ובינתיים המחיר עולה", היא מדגישה, "בסופו של דבר, נדל"ן, וקרקעות בפרט, מעניקים למשקיעים את דלתת הרווח הכי גבוהה שיש".

הדר ברוקנשטיין מציינת עוד כי בפרויקטים שהיא משווקת, הרוכש הופך להיות יזם. "הרווח שלו הולך וגדל גם ברמה היזמית וגם כאשר הקרקע משנה את הייעוד שלה – המחיר מזנק במאות אחוזים. בכל מקרה", היא חוזרת, "תמיד אפשר למכור ולקבל את הכסף. מדובר באדמות פרטיות".

מי שקונה זכויות בקרקע יוכל להרוויח גם מהבנייה לגובה

"יש משפט שאומר 'יבוא יום וכל גרגר אדמה בארץ ישראל יקביל בשוויו לגרגר זהב', וזה ממש נכון לישראל", מדגישה הדר ברוקנשטיין, "עתודות הקרקע לא גדלות, אלא רק מצטמצמות. תמיד יהיה כאן ביקוש גבוה, ולעומתו ההיצע לא יהיה מספיק – במיוחד באזורי הביקוש".

הדר מציינת כי גם במדינות המערב האוכלוסיה גדלה והקרקעות מצטמצמות, אך מדובר במספרים נמוכים יותר לעומת ישראל, ולכן אחוזי הרווח צפויים להיות נמוכים יותר, בעוד שבישראל הרווחים רק צפויים לעלות.

"כיום, באזורי הביקוש בישראל, המדינה לא מאשרת יותר בנייה של צמודי קרקע. מרבית הבנייה היא רוויה מכיוון שהקרקע היא מצרך מבוקש. הרשויות מעדיפות לבנות 30 יחידות על שני דונם, במקום שני צמודי קרקע. לכן לקוח שקונה זכויות בקרקע לבנייה רוויה יכול להרוויח יותר כי הזכויות לגובה יהיו שוות יותר".

מבחינת הדר, ההשקעות הבטוחות יותר נמצאות באזור המרכז וסביבתו. "רובנו רוצים לחיות באזור המרכז ובשוליו ופחות באזורים רחוקים. בגלל זה עיקר הפעילות של החברה במרכז ובשולי המרכז".

הדר ברוקנשטיין מסכמת את הדברים ואומרת שנתוני הצפיפות – הקיימים והעתידיים – מלמדים שהשקעה בקרקעות פרטיות בישראל, ובעיקר באזור המרכז, צפויה להיות השקעה משתלמת מאוד, יותר מהשקעות בחו"ל. "נדיר שמישהו מפסיד בנדלן, בפרט במדינת ישראל", אומרת הדר ברוקנשטיין, "בין עשור לשני עשורים לא נראה בתים קטנים של 2-5 קומות, אלא נראה בנייה מטרופולינית כמו בניו יורק ובערים גדולות אחרות במערב, המאופיינות בבנייה לגובה".