וירוס הקורונה משפיע על כלל העסקים בישראל ונוגע בכל נדבך בחיינו, מה תהיה ההשפעה שלו על שוק המשרדים בישראל בתקופה בה השוק כבר ממילא היה רווי?
אי תשלום שכירות
יותר ויותר משרדים סגרו את שעריהם לאור הנחיות ממשלה, איסור על התקהלות, סגירת עסקים לא חיוניים (כהגדרתם בחוק), צמצום מספר עובדים, הוצאה לחל"ת ועוד.
המשמעות של הנחיות אלו היא היעדר הכנסות מהעסק ולענייננו, אי יכולת של שוכרי משרדים רבים לעמוד בתשלום דמי השכירות, דמי הניהול ועוד.
בהיבט המשפטי, ראוי לציין כי הן המחוקק והן הפסיקה שמו דעתם על מקרים בהם נאלץ שוכר להפסיק פעילותו במושכר או במצב בו נמנע ממנו להפעיל את עסקיו במושכר, מסיבה שלא ידע עליה טרם חתימת הסכם השכירות, או מסיבות בהן לא ניתן לעשות אף שימוש בנכס, ואין ביכולת השוכר לעשות דבר בנדון. במצב זה מאפשר החוק להקפיא את תשלום דמי השכירות ואף לבטל את הסכם השכירות (סעיף 18 לחוק חוזים תרופות וסעיף 15 לחוק השכירות השאילה).
לפי דעתי ניתן לראות בצווים הממשלתיים (ההנחיות המשודרגות) פעולה בלתי ניתנת לידיעה או לצפייה מראש. כזו שאילו היה יודע על כך השוכר – לא היה חותם על הסכם השכירות.
לעניין זה, יפים דבריו של שלום לרנר בספרו, "שכירות נכסים" (1990): "עיקרה של השכירות לפי החוק הוא זכות השימוש, ולא ההחזקה או הקניין שהשוכר מקבל. משום כך, אם נמנעה מהשוכר אפשרות השימוש הוא צריך להיפטר מתשלום דמי השכירות". (לרנר, עמ' 133, 232).
מכאן אנו למדים כי קיימת טענה משפטית תקפה לאי תשלום דמי שכירות במצבי חירום מסויימים, לרבות אי יכולת פיננסית לתשלום בפועל. במצבי משבר קיצוניים יתכן ותתרחש עזיבה המונית של שוכרי נכסים, מה שיציף עוד יותר את שטחי המשרדים הפנויים בארץ.
יתרה מזו, אילוצי המצב כבר יצרו עלייה משמעותית בעבודה ממקום המגורים, דבר שיתכן ויש בו השפעה מהותית לעתיד, על אפשרויות שוכרי המשרדים לוותר על הסכמי השכירות שלהם ולעבוד מהבית.
משכנתאות בסכנה
מנגד, אם תהיה עזיבה המונית של שוכרי משרדים, לאור היעדר הכנסה מדמי השכירות בעלי הנכסים לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתאות והמשמעות תהיה קריסת ענף המשרדים.
במכתב אשר שודר למשרד האוצר ובנק ישראל מלשכת עורכי הדין בישראל לאחרונה הובהר כי במצב דברים זה, של התרוקנות משרדים, על המדינה ליצור מנגנון הגנה גם לבעלי הנכסים באמצעות תקנות שיאפשרו את דחיית תשלומי המשכנתאות בחצי שנה לפחות. במקביל, על משרד האוצר להגן על הנפגעים הבאים בשרשרת – הבנקים.
האפשרות של דחיית תשלומי המשכנתא לבעלי נכסים לצד יצירת הגנה ממשלתית לבנקים, יש בה כדי להועיל לכל הצדדים ולצמצם נזקים.
שני גורמים אלו – אי תשלום דמי השכירות ואי עמידה בהחזרי המשכנתא – כבר יצרו סיטואציה של היצע משרדים ענק להשכרה ואף הגדלת מספר המשרדים המוצעים למכירה, ובכך להצפה משמעותית עוד יותר של שוק הנדל"ן למשרדים.
ועדיין, מומלץ להפעיל שיקול דעת וסולידריות על מנת למנוע קריסת בעלי עסקים מצד אחד וקריסת בעלי המשרדים מצד שני. ההמלצה שלי היא לעשות זאת באמצעות תקשורת טובה והגעה להסכמות הדדיות בין בעלי הנכסים לבין שוכרי המשרדים שאינם נוטשים, כולל אפשרות של ויתור על חלק מדמי השכירות או הגדרת מועד להקפאת דמי השכירות, עד לחזרה למסלול החיים הרגיל.
בהקשר זה יש לקחת בחשבון הן משפטית והן עובדתית את הטענה, כי החלטות הממשלה בדבר סגירת עסקים פעילים לאור התפשטות נגיף הקורנה מהוות סיכול כהגדרתו בחוק, בעטיו ניתן להשתחרר מחיובים חוזיים בתחום השכירות בנדל"ן. מנגד, מהבחינה האנושית ישנו האינטרס ההדדי של שני הצדדים, לשמירת האיזון ומניעת הקריסה.
הערת המחברת: מאמר זה הינו לעדכון וחשיפת אפשרויות העומדות בפני שוכר בנכס מסחרי, אולם אין בו משום יעוץ משפטי הנוגע לעסקה ו/או התנהלות ספציפית ויש לבחון כל מקרה לגופו, שכן לכל החלטה ופעולה קיימות השלכות משפטיות וכלכליות.
• הכותבת, עו"ד ניצבת בירן, מומחית בדיני מקרקעין ומיסוי, מייצגת בעסקאות נדל"ן.
