מלחמת מס הכנסה במשכירי הדירות שלא מדווחים

איור מתוך ספרה של לאה גולדברג – דירה להשכיר

משרד האוצר ורשות המסים מעמיקים את מלחמתם במעלימי מס ומגיעים עכשיו אל בעלי דירות להשקעה, המחזיקים ברשותם כמה דירות למגורים ומשכירים אותן.

בשנה האחרונה, במסגרת מבצע הרחבת רשת הנישומים, המנוהל על ידי מחלקת המודיעין של מס הכנסה בראשות מישאל כהן, נשלחו ליותר מ-100 אלף אזרחים מכתבי דרישה לדיווח על הכנסות בישראל. המכתבים נשלחו לאזרחים שאין להם תיק ברשות המסים, וקיימים סימנים – כמו ריבוי נכסים – המחשידים אותם בהעלמת הכנסות.

ברשות המסים ציינו כי בימים הקרובים צפויים להיעצר לחקירה עשרות אזרחים שקיבלו דרישת דיווח ולא הגיבו לה. כ"פרומו" למהלך, השבוע עצרו חוקרי מס הכנסה שלושה בעלי נכסים, שכל אחד מהם העלים לפי החשד הכנסות של מיליוני שקלים מדירות רבות שהשכירו.  

בני הזוג אהרון וגילה רחמים מיהוד, זוג שכירים מיהוד כבני 50, נעצרו בחשד שהשכירו לא פחות מ-15 דירות מגורים בבעלותם, המכניסות להם 35 אלף שקל בחודש. בסך הכל הם חשודים בהעלמת הכנסות של שלושה מיליון שקלים. לזוג נשלחה דרישה לדווח על הכנסות, אך לטענת מס הכנסה הם לא הגיבו לה, ובנוסף התקבל עליהם מידע גם ב"קו הצדק" (מלשינון רשות המסים). לדברי מס הכנסה, השניים רכשו 11 דירות בשנים 2003-2011, ופיצלו חמש מהן לשתיים. על פי נתוני המדינה, בני הזוג הם שכירים והכנסתם החודשית המשותפת המדווחת עומדת על כ-16 אלף שקלים נטו.

לשאלה מדוע לא פתחו תיק ולא דיווחו על הכנסתם מהשכרת נכסים ענו בני הזוג בחקירתם, כי מדובר בחוסר מודעות ובכך שהיו טרודים בעניינים אחרים. חוקרי מס הכנסה הביאו אותם בפני השופטת אפרת בוסני בבית משפט השלום בתל אביב, שם שוחררו בערבות אישית של חצי מיליון שקל, הפקדת מזומן או ערבות בנקאית של 100 אלף שקל ועיכוב יציאה מהארץ. 

חשוד נוסף שנחקר בנסיבות דומות הוא מאיר קרט (64) מרעננה, שלפי הנטען לא דיווח על הכנסות כלשהן, כשכיר או כעצמאי, אף שרכש במרוצת השנים 10 דירות, ולפי מס הכנסה הודה בחקירתו בהכנסות של 1.5 מיליון שקל משכירות בעשור האחרון. לדבריו, עד לשנים האחרונות לא ידע שצריך לדווח. בחיפוש שנערך בביתו של קרט נמצאו, לפי אנשי מס הכנסה, גם הסכמים שערך למתן הלוואות בהיקף של מאות אלפי שקלים בריבית של 20 אחוזים לשנה – גם זאת ללא דיווח.

קרט, שיוצג על ידי עו"ד אלעד פלג, שוחרר בבית המשפט בערבות עצמית של חצי מיליון שקל, הפקדה במזומן של 50 אלף שקל ועיכוב יציאה מהארץ.

בנוסף, נעצר גם ישראלי תושב חוץ (אשר רוב הזמן אינו מתגורר בארץ) העוסק בנדל"ן, אשר לפי החשד העלים הכנסות משכר דירות שבבעלותו בארץ בהיקף של 1.5 מיליון שקל. מאז שנת 2002 הוא רכש לפי נתוני מס הכנסה חמש דירות מגורים בישראל, כשארבע מהן מושכרות ובשנה האחרונה רכש שתי דירות נוספות בהרצליה. למרות זאת הוא לא פתח תיק ברשות המסים ולא דיווח על הכנסותיו. לבקשת עורכת דינו, עו"ד קרן גיל, השופטת בוסני אסרה את פרסום שמו. החשוד חתם על ערבות עצמית על חצי מיליון שקל, והגיש ערבות צד ג' של 400 אלף שקל וערבות בנקאית של 200 אלף שקל. עם זאת ניתן לו לצאת מהארץ לצורך עסקיו.

עדכון 14.7

בעלי מכולת מנתניה ואברך מירושלים הם בין הנחקרים בגל שני של מעצרים כנגד בעלי דירות החשודים בהעלמת הכנסות של מיליוני שקלים מהשכרת הנכסים שבבעלותם.

האחים משה ויוסף בורוכוב, בעלי מכולת מנתניה, נחקרו במשרד חקירות מס הכנסה מרכז, בחשד להעלמת הכנסות של כארבעה מיליון שקל מהשכרת 18 דירות שבבעלותם. מחקירתו של משה בורוכוב עלה כי בבעלותו לכאורה 12 דירות בנתניה ובכפר יונה, שבע מהן רשומות על שמו וחמש על שם בנו. לטענת חוקרי מס הכנסה, משה הודה כי בשנים 2005–2014 לא דיווח על הכנסות בסך 2.7 מיליון שקל ואחיו, יוסף בורוכוב, הודה כי בשנים 2005–2015 קיבל שכר דירה בסך כ-1.6 מיליון שקל אך בדוחות שהגיש למס הכנסה דיווח כי גובה השכירות נמוך מרף הפטור ממס.

ישראל רייך, אברך מירושלים, המקבל מלגה חודשית של 2,500 שקל מהמדינה, החל לטענת חוקרי מס הכנסה ברכישת נכסי נדל"ן כבר לפני עשור ובבעלותו חמש דירות ונכסים המניבים לו הכנסה חודשית, מבלי שפתח כלל תיק במס הכנסה. לפי החשד, הכנסותיו משכירות החל משנת 2007, עומדות על יותר מ-1.3 מיליון שקל.

בשבוע האחרון נחקרו גם פנסיונר מתע"ש, שבבעלותו חמש דירות בירושלים שאותן השכיר, כבר משנת 2005 ולא דיווח על הכנסותיו בגובה של יותר מ-1.3 מיליון שקל, ופנסיונרית של משרד החינוך שהשכירה חמש דירות במודיעין עילית, בית שמש ואשדוד, וחשודה בהעלמת הכנסות של כחצי מיליון שקל. 

פרשנות/ עו"ד ירון גולדמן                        "יותר מרבע מיליון ישראלים מחזיקים ביותר מדירה אחת, אך עד היום רשות המסים לא אכפה את חובת הדיווח על הכנסות משכר דירה, והכסף הזה מתנהל ככסף שחור לכל דבר", כך אומר עו"ד ירון גולדמן ממשרד אייזנברג גולדמן, לשעבר בכיר ברשות המסים. לדבריו, כל מי שברשותו דירות להשקעה חייב להגיש דוח שנתי, גם אם הוא שכיר. עו"ד גולדמן רואה במהלך האכיפה החדש צעד נוסף בניסיון של האוצר להלחם ביוקר המחיה והדיור: לדבריו, "כדי להגדיל את היצע הדירות, מצד אחד מדברים על הפשרת קרקעות ומהלך של הפחתת מס כדי להוזיל את מחיר הקרקע לקבלנים. מצד שני, מעמיקים את גביית המס ממשכירי הדירות, וכך המדינה מחזירה לעצמה מיליארדים, וגם הופכת את עצם ההחזקה בדירות רבות לפחות אטרקטיבית – מה שעשוי לעודד את מכירתן ולהגדיל את ההיצע גם בדרך זו". עו"ד ירון גולדמן הכנסות מהשכרת דירת מגורים אחת פטורות עד לתקרה של כ-5,000 שקל. באשר להכנסות החייבות במס, ניתן לבחור לדברי עו"ד גולדמן באחד משני מסלולי דיווח: חיוב במס מופחת של 10 אחוזים על ההכנסה משכירות (ללא תקרה), וללא אפשרות לנכות הוצאות ופחת על הנכסים – או אפשרות שנייה: חיוב במדרגות מס שולי של החל מ-31 אחוז (למעט בני 60 ומעלה, עליהם מדרגת המס הראשונה היא רק 10 אחוז), אך במסלול זה ניתן לקזז כל הוצאה שוטפת על הנכס, למשל הוצאות ניקיון, פרסום בעיתון, שיפוץ, וגם פחת (ירידת ערך). יצוין כי התנאים הללו אינם חלים על בעלי עסק להשכרת דירות, אלא רק על בעלי דירות פרטיים.