בכמעט 100 אחוז מהמקרים תומכות הוועדות של מנהל התכנון במשרד הפנים בהחלטות של ועדות מקומיות לתכנון ובנייה, מתוך הנחה שהוועדות המקומיות "מכירות את החומר" היטב. דרך המלך היא שוועדה מקומית מאשרת או שוללת, והוועדה המחוזית מעניקה להחלטה גושפנקא של ערכאה גבוהה יותר. בדרך כלל מדובר בכמעט ביורוקרטיה בלבד.
על רקע זה, הסיפור של רחוב רחל בשכונת כרמליה בחיפה נחשב לחריג, והמשמעות שלו דרמטית: ועדת הערר במחוז חיפה, בראשות עו"ד הדר מנצורי דוד, הפכה אתמול (שני) את החלטתה של הוועדה המקומית, שסירבה לתת היתר תמ"א 38 ברחוב.
מדובר בשכונה שבה הפוטנציאל והביקוש לתמ"א 38 נחשבים לגבוהים ביותר. במקרה שלפנינו, היזם שסורב על ידי הוועדה המקומית הגיש את הבקשה בשנת 2022, והתאים את התכנון למסמכי המדיניות של העיר חיפה. ואולם כאמור, הוועדה המקומית סירבה לבקשתו וקבעה כי מומש סף הקיבולת של שטחי הציבור בשכונה, ולכן אין יכולת להוסיף דירות חדשות.
משמעות ההחלטה היתה רחבה יותר מהפרויקט הספיציפי. בפועל, באומרה כי מומש סף הקיבולת, הוועדה המקומית הקפיאה את ההיתרים בשכונה.
כאמור, ועדת הערר קיבלה ערר שהגיש היזם ואישרה את ההיתר לפרויקט המדבר ברחוב רחל.
בנימוקי ההחלטה נקבע כי "החלטתה של הוועדה המקומית איננה מבוססת כלל".
בנימוקי ההחלטה צוין בין השאר כי הוועדה המקומית מחויבת למסמכי המדיניות שנערכו על סמך בדיקה של שטחי הציבור. בהקשר זה צוין כי כבר בשנת 2018 הוועדה המקומית ביקשה להקפיא היתרים בשכונה זו, אולם זנחה את תוכניותיה מאוחר יותר עם אישור מסמך המדיניות, לאחר שערכה בדיקות של שטחי הציבור הנדרשים.
"אילו רוצה הוועדה לשנות כעת את מסמך המדיניות ולאסור היתרים בשכונה כולה, עליה לעשות זאת בהחלטה שקופה וברורה שתחול מעתה והלאה, ולא תוך כדי דיון בבקשה בודדת", נכתב בהחלטת ועדת הערר.
כל מה שחדש בהתחדשות העירונית >>>
מה קורה בוועדות לתכנון ובנייה >>>
מה חדש בנדל"ן בארץ >>>
שנית, נקבע שההחלטה אינה מתיישבת עם בדיקות מאוחרות שהוועדה המקומית ערכה בעצמה. בשנת 2023 נערכה בדיקה ביחס לכל הבקשות שהוגשו בכרמליה באותו מועד, כולל הבקשה הזו. הבדיקה הראתה ששטחי הציבור בשכונה מספיקים.
בנוסף, הוועדה המקומית אישרה לאחרונה תוכנית כלל עירונית לחיזוק מבנים, שתחליף את תמ"א 38. התוכנית כוללת את שכונת כרמליה, ונספח הקיבולות שבו נבדקו שטחי הציבור מראה ששטחי הציבור הקיימים באזור יכולים לקלוט תוספת של יחידות דיור בשנים הקרובות.
ועדת הערר ציינה שהוועדה המקומית מדברת בשני קולות: מצד אחד מאשרת תוכנית עירונית לחיזוק שתחול גם בכרמליה, ומצד שני מקפיאה בקשות שכבר נמצאות בהליכים.
ועדת הערר העירה אמנם שאין מחלוקת שהשכונה עוברת תהליך של ציפוף בשל פרויקטים של תמ"א 38, ותושבים רבים אכן מתלוננים על העומס על התשתיות ושטחי הציבור.
עם זאת, דברים אלה נבחנים באמצעות בדיקות מקצועיות, שהראו שאין מקום להקפיא היתרים בשכונה.
בנוסף צוין כי קיימים פתרונות זמינים להגדלת שטחי הציבור. כך למשל קיים מגרש ציבורי פנוי שעליו ניתן לבנות מעונות וגני ילדים, ואגף ריק בבית ספר יסודי שניתן להשמיש לצרכי ציבור.
"על העירייה לפעול לממש את הפתרונות האלה בהקדם כדי לתת מענה לדירות שיתווספו גם בעתיד", נכתב בהחלטת ועדת הערר.
עדכון: בתגובה נמסר מעיריית חיפה שבכוונתה לבחון הגשת עתירה מנהלית. "החלטת וועדת הערר המחוזית מצערת ושגויה. היא מתעלמת מהתפתחות השכונה ותפגע באיכות חייהם של התושבים בה".
גורם בעיריית חיפה הוסיף בהתייחס לענין: "וועדת הערר המחוזית מתעלמת מהעובדה שהוועדה המקומית היא בעלת שיקול דעת, שלא לאשר פרויקט תמ"א, שכן אין מדובר בזכויות מוקנות. שכונת כרמליה גדלה והתפתחה באופן משמעותי בעשור האחרון. את השירותים הציבוריים צריכה לספק העירייה ולא וועדת הערר המחוזית".
הוא הוסיף: "בהחלטתה היום מציעה וועדת הערר לשלוח תלמידים צעירים מהשכונה אל מחוץ אליה כדי ללמוד בבית ספר יסודי, או טוענת שניתן להעמיס עם תגבור תחבורה ציבורית. ועדת הערר המחוזית התעלמה מהעובדה כי תגבור התחבורה הציבורית הוא באחריות משרד התחבורה ומרבית רחובות השכונה אינם נהנים משירותי תחבורה ציבורית בשל הכבישים הצרים".
