בימ"ש עליון על אחריות עורך דין בנדל"ן לעוקץ שביצע לקוח שלו

בית משפט העליון דן בערעור בתיק אזרחי הנוגע להונאת נדל"ן שבוצעה על ידי מתחזה, ובאחריותם המקצועית של עורכי הדין והמדינה שייצגו בעסקה.

עידן נ' רכש בשנת 2012 מקרקעין בישוב הקהילתי היוקרתי אירוס שבשפלה (סמוך לנס ציונה), ממי שהתחזה כ-דוד ק'.
שווי העסקה היה 1.7 מיליון שקל.
עו"ד מירב לוי ייצגה את מי שבדיעבד התברר כי הוא התחזה לדוד ק' בעסקת המכירה.

המתחזה דוד ק' הגיע למשרדה של עו"ד לוי בנובמבר 2011, והציג עצמו כבנו ויורשו היחיד של הנרי ק', הבעלים הרשום של הנכס.
דוד ק' טען כי אביו הנרי נפטר, וביקש שעו"ד לוי תאתר קונה לנכס.
המתחזה לא הציג לעורכת הדין תעודת זהות מקורית של הנרי או צו ירושה מקורי.
עו"ד לוי קישרה בין המתחזה למתווך ולקונה עידן נ', שאותו ייצג עו"ד משה שמחיוף.

בטיוטת החוזה הראשונה ששלחה עו"ד לוי צוין הנרי האבא כמוכר.
רק אחרי שהצדדים החליפו מספר טיוטות עו"ד שמחיוף הבין כי העסקה נעשית עם הבן דוד ק' – ודרש שהוא יירשם כבעל הזכויות בנכס במקום אביו המנוח, עוד לפני חתימת חוזה המכירה.
בעקבות דרישת עו"ד שמחיוף קיבלה עו"ד לוי מהמתחזה מסמך שנחזה כהעתק נאמן למקור של צו ירושה, לפיו האבא נפטר בשנת 1998 ודוד ק' הוא יורשו.
בפועל, העתק צו הירושה שנמסר לעו"ד לוי על-ידי המתחזה היה מזויף, שכן במועד הזה הנרי ק' הבעלים היה בחיים – בדיעבד התברר כי הוא נפטר רק בשנת 2016.

עו"ד לוי העבירה את צו הירושה המזויף ללשכת רישום המקרקעין.
שם, בהסתמך על הצו המזויף פקיד הרישום העביר את פרטי הבעלות בנכס משם האב הנרי ק' לשם של הבן – דוד ק'.
עכשיו הכל היה מוכן לכאורה – לעסקה, המוכר, הקונה ועורכי דינם נפגשו לחתימת העסקה.

המוכר, שהציג את עצמו כדוד ק' הגיע לפגישה ללא תעודת זהות מקורית שלו, ובא כוחו של הקונה עיכב את חתימת החוזה עד שהוא יציג תעודה מקורית. כעבור יומיים דוד ק' התייצב שוב, הפעם עם תעודת זהות של דוד ק' – שנחזתה למקורית.
העסקה הושלמה, הקרקע הועברה על שם עידן נ' אשר שילם לדוד ק' 1.7 מיליון שקל.

התרמית התגלתה רק לאחר שהנרי ק', הבעלים האמיתי של המקרקעין, הלך לעולמו בשנת 2016.
בנו דוד ק' המקורי קיבל צו ירושה, וכאשר בדק את נסח הרישום בטאבו גילה כי מישהו התחזה בשמו ומכר את הקרקע של אביו.
הוא פנה לבית המשפט המחוזי מרכז שם קבע השופט רמי אמיר כי עסקת המכירה לעידן נ' בטלה.
בית המשפט חייב את עורכי הדין של שני הצדדים לעסקת ההונאה שבוטלה, וגם את לשכת רישום המקרקעין (המדינה), בפיצויים לעידן נ' וכיסוי הנזק שנגרם לו בגין תשלום 1.7 מיליון שקל.
דוד ק' המתחזה נעלם, ולא ניתן לאתר אותו עד היום הזה.

בפסק הדין נקבע כי הרשלנות העיקרית היא של עו"ד לוי, שלא דרשה מהלקוח שלה – שהתגלה כמתחזה – תעודת זהות מקורית, ואף לא צו ירושה מקורי בעקבות "מות אביו".
היא גם לא בדקה מול רשם הירושות אם העתק הצו שמסר לה הלקוח הוא אותנטי, ולא דאגה להוצאת עותק מהצו באופן עצמאי – במקום לסמוך על מילה של הלקוח.

פסק הדין של השופט אמיר נקבע, כי גם רשם המקרקעין התרשל בכך שלא בדק את אמינות צו הירושה, וכבר ביום בו קיבל בקשה העביר את הבעלות במקרקעין משם האב שנפטר לכאורה, לשם של הבן דוד ק', שתחת השם המפוברק שלו נמכר הנכס.
זאת ועוד: בחותמת על העתק צו הירושה הפיקטיבי שהוצג למשפטנים מכל הצדדים נמצא בדיעבד פגם בולט, שגם עו"ד לוי וגם רשם המקרקעין לא שמו לב אליו.

לגבי עורך דינו של הקונה, עו"ד שמחיוף, השופט אמיר קבע כי גם הוא התרשל, הגם שהוא התעקש לקבל נסח טאבו עדכני ועיכב את חתימת העסקה עד שקיבל את הנסח הנושא את שמו של דוד ק' כבעלי המקרקעין, ורק אז הסכים לחתום על החוזה.
לפי השופט אמיר, גם עורך הדין של הקונה היה צריך לדרוש את צו הירושה של דוד ק' ולבדוק אותו בעצמו, ולא להסתפק בנסח טאבו (אישור המדינה) שאישר את העברת הבעלות בנכס לדוד ק' – המתחזה.

בית המשפט חייב את באת כוחו של המתחזה, עו"ד מירב לוי, לשלם לעידן פיצויים של כמיליון שקל – 60 אחוזים מהנזק.
גם את לשכת רישום המקרקעין (המדינה) בית המשפט חייב לשלם לעידן פיצויים, כחצי מיליון שקל – 30 אחוזים מהנזק.
גם עו"ד משה שמחיוף, בא כוחו של הקונה, חוייב לפצות את עידן לקוחו הקורבן בעסקה, 168 אלף שקל – 10 אחוזים מהנזק.

על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון על ידי עורכי הדין של שני הצדדים ועל ידי המדינה, שכפרו כל אחד באחריותו.
עו"ד מירב לוי למשל טענה כי לא התרשלה כלל וכי הלקוח שלה, המתחזה שנעלם, הצליח לרמות גם אותה, ולא ניתן להטיל עליה חובה ואחריות.
בית משפט העליון, בהרכב השופטים אלכס שטיין, יוסף אלרון ורות רונן, דחה טענותיה על הסף ואף הגדיל את האחריות המיוחסת לה ואת הפיצויים שתשלם לרוכש בעסקה המבוטלת, מ-60 ל-70 אחוזים מהיקף הנזק.

שופטי העליון קבעו:
"עו"ד לוי לא לא טרחה לאמת את זהות לקוחה, הסתפקה בעותק מצולם של תעודת הזהות של המתחזה ולא דרשה את התעודה המקורית;
"לא בחנה את האותנטיות של המסמך שלקוחה הציג לה בתור העתק של צו הירושה;
"זאת ועוד. עו"ד לוי דיווחה בתצהיר פתיחת חשבון הנאמנות בבנק על הנהנה דוד ק' כתושב חוץ המתגורר בבריטניה ובעל דרכון זר. בעוד שלרשויות המס היא דיווחה כי הלקוח שלה הוא תושב ישראל, שכתובתו ברמלה.
"עו"ד לוי היא מי שייצגה את המתחזה, ולכן היא זו הנושאת בחובה לאמת את פרטיו ובכלל זה את זהותו. בהקשר זה היא חבה חובת זהירות לנ' (הקונה) ולעו"ד שמחיוף כמו גם למרשם המקרקעין".

לפי שופטי העליון, שצידדו בקביעת השופט אמיר, "עו"ד לוי ידעה, או היתה אמורה לדעת, כי עו"ד שמחיוף ומרשם המקרקעין יסמכו על הבדיקות שתעשה ועל המצגים שתציג בפניהם מטעם לקוחה. עו"ד לוי היתה אמורה לדעת כי המרשם יתייחס אליה כאל שומרת סף בכל הקשור לתקינות המסמכים שתציג לשם העברת הזכויות מהאב לבן… עו"ד לוי גרמה אפוא לכך שמרשם המקרקעין, ועימו עו"ד שמחיוף, הסתמכו על מצגי השווא שלה".
התברר כי במועד עריכת העסקה עו"ד לוי היתה בתחילת דרכה המקצועית – בעלת ותק של שנתיים בלבד – ולא טיפלה בעסקאות מקרקעין במסגרת התמחותה.

בית משפט העליון דחה גם את ערעור המדינה על חלקו של רשם המקרקעין ברשלנות, משום שזה אישר העברת בעלות בנכס מהאב לבן דוד ק' מבלי לדרוש צו ירושה מקורי, ועל סמך העתק (מזויף) – למרות האיסור לעשות כן.

אשר לאחריות עו"ד שמחיוף המייצג את הקונה אשר שילם 1.7 מיליון שקל וכספו ירד לטמיון, שופטי העליון ביטלו את קביעת בית המשפט המחוזי כי עו"ד שמחיוף שותף לרשלנות.
הם קבעו כי העורך דין של רוכש הקרקע לא היה מחויב לדרוש את צו הירושה מהמתחזה – ודרישתו לקבל נסח טאבו נקי עם רישומו של דוד ק' כבעלים אחרי אישור הטאבו היתה מספקת. לפני עו"ד של הקונה לא נדלקו נורות אזהרה, כתוצאה ממצגי השווא של עו"ד לוי ומרשלנות הטאבו.

בסיכום נקבע:
חלקה של עו"ד לוי בפיצוי הרוכש הועלה מ-60 ל-70 אחוזים כאמור – 1.19 מיליון שקל.
חלקה של המדינה נשאר על 30 אחוזים – 510 אלף שקל.
חלקו של עו"ד שמחיוף באחריות בוטל.

עו"ד מירב לוי מסרה ל"פוסטה" בתגובה לפסק הדין:
"בית משפט הנכבד הטיל עליי חלק נכבד מהאחריות הנזיקית לצערי הרב, כשקבע בין היתר כי היה עליי להמציא את צו הירושה המקורי וכן קבע כי לא ראיתי ת.ז. מקורית. מדובר בעסקה שהתקיימה לפני 12 שנה. תקופה בה מערכות המוסדות הממשלתיים לא היו מפותחות ולא היו נגישות כמו היום ולא היה ממשק בין כל המוסדות. המערכות השתכללו בשל המצבים העגומים הללו כגון דא.
"לו המערכות היו מפותחות ומחוברות האחת לשנייה כמו שקורה בימים אלה, תאונה משפטית כזו לא היתה יכולה לקרות. היום אנו עורכי הדין מוציאים את צווי הירושה/הצוואה ישירות מרשם הירושה מבלי להסתמך על הלקוחות וכן לשכת רישום המקרקעין מחוברת לרשם הירושות ולרשויות המקומיות על מנת שיוכלו לאשרר אישורים וצווים שונים.
"הצטערתי לקרוא את פסק הדין בעניין הגדלת הנזק שלי אך אני כעורכת דין שמכבדת את מערכת המשפט בכלל ואת השופטים בפרט יכולה רק ללמוד ולשפר בעתיד".

את עו"ד מירב לוי ייצג בתיק עו"ד דוד כהן.
את עו"ד שמחיוף ייצג עו"ד רמי פרגן.
את הקונה שנעקץ ייצגו עורכי הדין יעד גורדון ואלי כהן ממשרד גורניצקי.
את בעל הקרקע המקורי ייצגה עו"ד רווית עברון.

לפוסטה נודע כי תיק חקירה בגין ההונאה בעסקת הנדל"ן לרבות תלונה שהוגשה נגד המוכר המתחזה ונגד עורכת הדין שייצגה אותו, נסגר לאחר חקירה ביחידת ההונאה של מחוז מרכז.
מפרקליטות מחוז מרכז (פלילי) נמסר: "תיק החקירה שנפתח בעקבות פרשה זו הועבר לבחינת הפרקליטות. חשוד וחשודה נחקרו בתיק, וחשוד שלישי נפטר עוד בטרם נחקר. לאחר שנמצא כי לא התגבשו ראיות להוכיח שבוצעה עבירה פלילית על ידי החשודים – התיק נסגר. יצוין כי חיובה של החשודה בהליך האזרחי נבע מרשלנות מקצועית, שלא היה בה כשלעצמה כדי להצביע על מעורבות במרמה".