עידו עוז עונה על שאלות בעניין ההגבלות שבלקיחת משכנתא: מהי תקופת המשכנתא המקסימלית? האם יש הגבלות על גובה ההחזר החודשי? מהו החלק המקסימלי מסכום ההלוואה שאפשר לקחת במסלול בריבית משתנה בתמהיל המשכנתא? כל התשובות לשאלות האלה ומידע נוסף במאמר שלפניכם.
תקופת המשכנתא המקסימלית
עידו עוז מציין כי בעבר הבנקים נתנו משכנתא לתקופה של 32 שנים באמצעות מסלול משתנה כל שנתיים, וחלק מהבנקים אף אפשרו לקחת משכנתא גם ל-35 או ל-40 שנים. לפני כמה שנים בנק ישראל שינה את החוק, וקבע כי הלוואת משכנתא לא תהיה ארוכה מ-30 שנים.
אחוזי מימון מסך הדירה
אחוז המימון במשכנתא הוא החלק מעלות הדירה שעליו לוקחים את ההלוואה. למשל, אם דירה עולה מיליון ש"ח ומבקשים משכנתא בסך 750,000 ש"ח, אז אחוז המימון הוא 75%. אחוז המימון המקסימלי תלוי בסוג המבקשים:
- רוכשי דירה ראשונה שאין בבעלותם דירה – עד 75% מימון
- אנשים המוכרים דירה ובמקביל רוכשים דירה חדשה – עד 70% מימון
- רוכשי דירה שכבר יש בבעלותם לפחות דירה אחת – עד 50% מימון
- לקוחות המעוניינים במשכנתא לכל מטרה – עד 50% מימון
אסור לקחת יותר מ-33% מהמשכנתא בריבית משתנה
יש לא מעט מסלולי משכנתא שמהם אפשר להרכיב תמהיל משכנתא. עידו עוז בעל חברה בעולם המשכנתאות והיא מאפשרת יצירת תמהיל משכנתא בהתאם להגבלות הקיימות: מסלול משכנתא בריבית משתנה יכול להיות על סכום שאינו עולה על 33% מסך כל המשכנתא. למשל, במשכנתא של מיליון ש"ח אפשר לקחת רק עד 33% ממנה (כלומר 333,333 ש"ח לכל היותר) במסלולי ריבית משתנה לתקופה של פחות מחמש שנים.
יש כמה מסלולים הנחשבים למסלולי ריבית משתנה לתקופות קצרות:
- ריבית פריים – משתנה אחת לחודש
- עוגן מק"מ – משתנה אחת לשנה
- ריבית משתנה כל שנה
- ריבית משתנה כל שנתיים
- ריבית משתנה כל ארבע שנים
- מסלול מט"ח – צמוד לדולר אמריקאי או לאירו – משתנה אחת לרבעון
עידו עוז מסביר שאפשר לקחת כמה מסלולים בריביות משתנות, אך הסכום הכולל במסלולים האלה לא יהיה גדול משליש מסך המשכנתא.
חובה לקחת לפחות 33% במסלול ריבית קבועה
בעת לקיחת משכנתא, לפחות 33% מסכומה חייב להיות במסלול בריבית קבועה. עידו עוז מסביר: בלקיחת משכנתא על סך מיליון ש"ח, לפחות 33% ממנה (333,333 ש"ח) חייב להיות במסלול של ריבית קבועה. אפשר להשתמש במסלול ריבית קבועה צמודת מדד או שאינה צמודת מדד, בתנאי שסכום ההלוואה בכל המסלולים האלה לא יהיה קטן מ-33% מסכום המשכנתא הכולל.
יחס ההחזר לא יעלה על 50% מסך ההכנסה הפנויה
הכנסה פנויה היא המשכורת נטו שנכנסת לבנק בניכוי מזונות, הלוואות ועוד. בעת לקיחת משכנתא, הבנק אינו מאפשר ללקוח להחזיר יותר מחצי מסך ההכנסות הפנויות שלו כתשלום חודשי על משכנתא. כלומר, אם אדם מרוויח 20,000 ש"ח נטו בחודש ומשלם הלוואה (שאינה המשכנתא) בסך 2,000 ש"ח בחודש, אז ההכנסה הפנויה שלו היא 18,000 ש"ח, והבנק לא יאפשר לו להחזיר משכנתא בגובה של יותר מ-9,000 ש"ח בחודש. עם זאת, הבנקים נוהגים להחמיר ולא לאשר הלוואות שההחזר החודשי שלהן עולה על 40% מגובה ההכנסה הפנויה.
לסיכום
עידו עוז מציין כי בעת לקיחת משכנתא, יש לשים לב להגבלות של הבנקים: תקופת המשכנתא המקסימלית לא תעלה על 30 שנים, אחוזי המימון תלויים במטרת המשכנתא ונעים בין 50% ל-75%, סכום ההלוואה במסלול ריבית משתנה יהיה לכל היותר 33% מסך המשכנתא, ובמקביל חובה להכניס לפחות 33% מסכום המשכנתא למסלול בריבית קבועה. כמו כן, יחס ההחזר לא יכול לעלות על חצי מסך ההכנסה הפנויה.
