רשות המיסים נגד בעלי דירות להשכרה לטווח קצר

שתף כתבה עם חברים

עו"ד שחר נח, יועץ מס במשרד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' על שובו של הנדל"ן העממי, והנוכחות של פקחי מס הכנסה בסביבה

אילוסטרציה: @rawpixel.com מאתר freepik

חודשי הקיץ הם החודשים החמים בשנה של שוק דירות נופש והשכירות לטווח קצר. עקב הביקוש הרב, בעלי הדירות גובים מחירים גבוהים עבור החופשות המבוקשות וההשכרה הקצרה מניבה לא פעם תשואה גבוהה באופן משמעותי למשכירים, עד כ-50 אחוז יותר מהשכרה ארוכת טווח.
אלא שאז, בעלי דירות להשכרה הפועלים באמצעות אתרי אינטרנט כדוגמת Booking ו-Airbnb, מופתעים כאשר אנשי רשות המיסים דופקים על דלתותיהם. ביקורות של נציגי רשות המיסים אשר נעשו אצל בעלי הדירות העלו, כי לחלק לא מבוטל מהם כלל אין תיק במס הכנסה, משמע הם לא דיווחו על הכנסותיהם.

רשות המיסים בוחנת שורה של גורמים כדי לקבוע האם יש לראות בהכנסה זו כהכנסה מעסק, אם לאו. בין היתר, נבחן האם נדרשת התעסקות מתמדת לצורך קיום ההכנסה, האם יש צורך בהתארגנות מיוחדת, מהי תקופת השכירות, מומחיות של בעל הנכס, מימון ועוד.

בניגוד להשכרת נכס לטווח ארוך, אשר לרוב אינו דורש התעסקות יום יומית, השכרה לטווח קצר דורשת היערכות לפני שהשוכרים מגיעים ואחריהם, עבודות תחזוקה, פעולות שיווק תמידיות התעסקות עם גבייה וכדומה. כיוון שכך, לדעת רשות המיסים ההכנסה מהשכרה לטווח קצר נחשבת להכנסה מ"עסק".

מה אם כן נדרשים בעלי הנכסים לעשות על מנת להימנע מחיכוכים מיותרים ויקרים עם רשות המיסים?
1. בחינה האם ההשכרה מגיעה לכדי "עסק", או שמא בנסיבות הספציפיות ניתן יהיה לטעון כי מדובר בהכנסה פסיבית? ככל שמדובר בהכנסה פסיבית יש לבחון מסלולי מס מטיבים כגון מסלול פטור, או מסלול 10 אחוז ועוד.
2. פתיחת תיק במס הכנסה ורישום במס ערך מוסף.
3. מומלץ לשמור תיעוד בגין כל ההוצאות הנוצרות בגין הנכסים המושכרים. חלקן הגדול של ההוצאות מוכר בניכוי ובקיזוז מההכנסות, הן לצורכי מס הכנסה והן לצורכי דרישת החזר מס התשומות ששולם (מע"מ).
4. בחינה של קיזוז הפסדים המותרים על פי חוק.

5. להקפיד על ניהול ספרים לפי הוראות תוספת י"א – נותני שירותים ואחרים להוראות ניהול ספרים, לרבות ספרים ספציפיים הרלוונטיים לענף (כגון: "ספר אורחים").
6. לבחון הצורך בתשלום מקדמות מס הכנסה ומקדמות דמי ביטוח לאומי ומס בריאות.
7. מתן דגש בהסכם ההשכרה להיבטי המיסוי.
8. לגבי היבטי מע"מ, רשות המסים אינה רואה בדירות המושכרות לטווח קצר כהשכרה החוסה תחת פטור מע"מ שנקבע להשכרה למגורים, לשיטתה עסקה זו חייבת גם במע"מ.
9. דיווח רטרואקטיבי – מומלץ לבחון בקפידה האם יש לדווח באופן רטרואקטיבי על הכנסות שלא דווחו "ולהקדים תרופה למכה" במסגרת גילוי מרצון או במסגרת הגשת דו"חות לרשות המיסים.

תכנון נכון של ההכנסות מהשכרה, לרבות השכרה לטווח קצר בנסיבות העניין, יכול לחסוך חבויות מס בלי להסתכן בחשיפה פלילית ואזרחית בעתיד.

הכותב עו"ד שחר נח ממשרד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, עמית גרוס ושות' – המנוי באינדקס עורכי הדין של פוסטה

השארת תגובה
הירשם
להודיע ​​על
0 Comments
משוב מוטבע
הצג את כל ההערות