כמו בכל מושב בכנס אילת 2024, כיסא מיוחד הוקדש לחטופים בעזה, ובפאנל על התחדשות עירונית הוקדש הכיסא לחטוף החייל, איתי חן, שגופתו מוחזקת בעזה. מנחה הפאנל, עו"ד איתמר פנץ ממשרד סולומון ליפשיץ, ציין גם את זכרו של אל"מ רועי לוי, עורך דין שהתמחה בהתחדשות עירונית אך נהרג בלחימה על קיבוץ רעים.
עו"ד פנץ הציג את נושא המושב, השפעת המלחמה על עולמות התוכן של ההתחדשות העירונית, מנוע הצמיחה המרכזי בענף הבנייה של השנים האחרונות, ובאלה שלפנינו, עם עשרות אחוזים מהבנייה הרוויה בערים. את המושב פתח נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון הלאומי במשרד פנים, שחולש למעשה על כל ועדות התכנון והפיתוח.
"הנושא העיקרי במלחמה הוא המיגון, ממ"דים", אמר אלנתן, "ופרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לפתור את הבעיה הזו, כי אנשים רוצים פתרונות מיידיים. עד עכשיו היו הליכים ארוכים לתוספת ממ"ד, וזה הפריע מאוד למי שביקש מיגון, מאז המלחמה לקחנו את זה כפרויקט ראשון. המועצה הארצית התכנסה אחת לשבוע ותוך חודשיים קידמנו תמ"א ייחודית עם תיקוני חקיקה נדרשים.
"למעלה מ-3,000 אישורי בנייה כבר נתנו, ויש עוד רבים בתוך התהליך, כולל בתי ספר וגנים של רבים מהמפונים. בהקשר הזה ניתנה סמכות לשר הפנים לתת אישורי בנייה של שכונות חדשות על בסיס צו של של השר (266 ו') – קודם בונים אחרי זה יתקבלו אישורי ועדות התכנון, אם הן לא יאשרו אז יהרסו.
"הביקוש לממ"דים מאיץ מאוד את כל נושא ההתחדשות העירונית, כיום, רוב התוכניות בוועדה הארצית הן של התחדשות עירונית, אלפי יחידות דיור, בשילוב עם רשויות מקומיות בפריפריה כמו רמלה, לוד, אשקלון, נתיבות, פיקוד העורף התגייס גם כן, תוך שבוע שבועיים הם מנפיקים אישורים".
עו"ד בילי מצגר תהתה, "מדוע התאוצה הזו אינה מקבלת ביטוי גם בפרויקטים של התחדשות עירונית שמצויים כפסע מלפני אישור, ויש המון כאלה?".
המנחה ביקש להשלים את עמדת המדינה טרם מתן התשובה והפנה לעו"ד ד"ר איריס פרנקל כהן, יועצת משפטית ברשות הלאומית להתחדשות עירונית, שציינה כי הרשות הוקמה ב-2017 כדי לתת מענה למיגון, מעבר להשבחת מבנים שהפכה ללהיט בשנים האחרונות. לדבריה, "תהליך התחדשות יכול להימשך שנים ארוכות, זה תהליך שלא נגמר בגלל הקושי בתיאום שבין בעלי דירות רשויות וכדומה. אנחנו ברשות כל הזמן עסוקים באיך מאיצים את התהליכים האלה, איך לקדם התחדשות באזורי פריפריה שבהם אין היתכנות כלכלית, המלחמה עכשיו רק מחדדת את זה".
לדבריה, הרשות בדקה איפה נכון לקדם פרויקטים והפיקה לאחרונה דו"ח שבו מיפו שמונה ישובים מחוץ לקו החזית, "יש לנו כיום 110 מתחמים, מתוכם בחרנו 25 מתחמים עם 4,200 דירות שתחתן ייבנו 15,000 דירות".
נציג ארגון הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוג'ו: "הבעיה איננה התכנון אלא חוסר הכדאיות הכלכלית, ולשם כך נדרשת מעורבות ישירה של משרד האוצר. אנחנו מציעים לממן את זה דרך מיסוי, אבל באוצר וברשות המסים מפחדים מהיטלים, המדינה מקובעת, הפקידים מקובעים וחסרי מעוף".
יועמ"שית הרשות: "האתגר המרכזי בהתחדשות עירונית הוא ריבוי הבעלים, ונציגיהם, אנחנו מנסים לפרק את זה, למנוע סיטואציה של המתנגד האחרון. אנחנו מנחים את השוק במטרה להרגיע את הדיירים, לתת את אמונם בנו, ואכן בחמש השנים האחרונות רואים שינוי מטאורי בכמות האישורים ותחילת העבודות בפרויקטים של פינוי בינוי, 41 אלף יחידות דיור אושרו בשנה האחרונה בלבד. עם זאת אנחנו רואים שלא תמיד רשויות ויזמים יודעים להתמודד עם התהליך, משום כך הכנו מדריך למימוש תוכניות פינוי בינוי ואנחנו מדברים עם רשויות ומינהלות".
עו"ד פנץ שואל את נציג הקבלנים בדיון, האם היזמים והמערכת הבנקאית יודעים להתמודד עם היתרי הבנייה הרבים – "האם זה כלכלי? האם יש מי שיבנה?".
סרוג'ו: "ענף הבנייה נמצא באחד המשברים הגדולים בתולדותיו, עם חוסר של 100 אלף עובדים וממשלה שאינה מתפקדת, מה שגורם נזק אדיר לקופת האוצר ולדירוג האשראי של מדינת ישראל. המדינה, שהוצאותיה גדלו מאוד עקב המלחמה זקוקה נואשות להכנסות של ענף הבנייה.
"מה שאנחנו רואים מהממשלה זה חוסר ניהול ותכלול של המצב, משרד אחד מפיל על משרד שני, והאוצר לא מתערב. כדי לקבל ויזה לעובד צריך למלא טופס של 60 עמודים, ברשות ההגירה מדקדקים בניירת כאילו אין מלחמה, הם לא מביאים עובדים (סטודנטים) לקידום הבדיקות ומתן האישורים, וזו חלמאות. "אנחנו הולכים לקטסטרופה כלכלית שתשפיע על כולנו.
"האתגרים שלפנינו גדולים, מבוני הארץ אנחנו הופכים למשקמי הארץ, בדרום ובצפון, לצד החובה בהתחדשות עירונית בפריפריה ובערים. בינתיים, הערים במרכז ארץ מערימות קשיים על פרויקטים של התחדשות עירונית, לתוכנית אדריכלית מאושרת לוקח שנתיים שלוש עד למתן צו התחלת עבודה.
"העניין כאן הוא חיי אדם, אם היו מבצעים יותר תוכניות התחדשות עירונית וממ"דים בערי הספר, האם היינו צריכים לפנות את קריית שמונה?
"יש לנו כאן תמרור אזהרה אחרון בהקשר של התחדשות עירונית בפריפריות, זה חייב לקרות. תוכניות לדיור בר השגה מתבצעות בכל העולם, באמצעות מיסוי, כי זה לא רק אישורי תוכניות לדירות אלא גם פיתוח תשתיות – בריאות, חינוך, תחבורה".
עו"ד מצגר: "אני חרטתי על דגל המשרד את נושא הפינוי בינוי, ייצוג דיירים בפרויקטים בפריפריות. המלחמה הוכיחה שזה הדבר שהיו צריכים לעשות מזמן, אז אולי לא היו מפנים אנשים. ערב המלחמה הייתי אמורה לחתום על פתיחת הסניף של משרדי בקריית שמונה, אבל כל הדיירים בפרויקט מפונים, וחלקם גם פגשו בשכול, קיבלנו טלפונים מהורים שילדיהם נפלו. פתיחת המשרד תידחה, כי שיפור דיור הוא הדבר האחרון שמעניין את הדיירים אשר עסוקים ביכולת להתקיים.
"אבל את נושא המיגון צריך לראות עכשיו גם במקומות אחרים, כי ההיסטוריה חוזרת, אנחנו וילה בתוך הג'ונגל של המזרח התיכון, מוקפים אויבים. חייבים להתעורר עכשיו מאשר לעולם לא, ואולי זו החשיבות של הפאנל, להגיד את הדברים האלה, ותודה לראשי הלשכה על ההחלטה לקיים את כנס אילת".
נציגת הרשות, עו"ד פרנקל כהן, הזהירה מכך שיזמים ועורכי דין מחתימים דיירים שלא תמיד מבינים על מה הם חותמים, "לא סתם הקמנו מינהלות כדי ללוות פרויקטים כאלה".
עו"ד מצגר מתקוממת: "צריך להיזהר ממעורבות יתר של הרשויות בהתקשרויות, ואני אומרת את זה כמי שמייצגת 7,000 בעלי דירות, התפקיד שלנו הוא לתת תקווה לתושבי השכונות ועיירות הפיתוח. אני אומרת לדיירים שאם הרשות הקימה מינהלת לפרויקט מסויים אז הולך להיות פרויקט, מצד שני יש מינהלות שמגלות מעורבות יתר בחוזים, למשל אירועי המכרזים למינוי עורכי דין מול הדיירים, מרגישים שם כמו ב'כוכב נולד'.
"בעיר מסויימת הקימו מינהלת ופקידיה פנו לדיירים והחלו להפחיד אותם ולהתערב בחופש החוזים, טענו שהיזם לא אישר את התוכנית בעירייה, סליחה, הרי ברור שהפרויקט לא יאושר בוועדה המקומית אלא בוועדה המחוזית, אז למה לקלקל בשלב המקדמי? ההתערבות הזו פוגעת".
עו"ד פרנקל כהן: "זה לא סתם בירוקרטיה, זה כדי לעשות סדר, לא פעם הדיירים הם אלה שפונים למינהלת, מבקשים הבהרות, הסברים, המינהלת היא גורם מאזן".
סרוג'ו: ברגע שיש יזם ודיירים המינהלת מיותרת, לא כל קבלן ויזם הוא נוכל בפוטנציה, זה לא שהדיירים מסכנים והיזמים הם העושקים".
עו"ד פנץ: "אם המינהלת מתערבת מדי בחוזה היא הופכת לרשות סטטורית, וזו התערבות לא חוקית. ובאשר לעורכי הדין, יש הרבה תחרות ומחלוקות בתחום עד כדי כך שהוקם מרכז לבוררות בין עורכי דין להתחדשות עירונית, אז גם אנחנו עורכי הדין נדרשים להיצמד לקולגיאליות ואתיקה".
נציג משרד הפנים אלנתן מסכם: "יש את הצד של התכנון, ואת הצד של היתרי הבנייה. על פי היעד הממשלתי הגענו לאישור תכנוני של 170 אלף יחידות דיור, אבל עד היתר הבנייה והריסת הבניין זה לוקח עוד כחמש שנים, שזה הרבה מאוד זמן. יש עיריות שמתנהלות כאילו נדרשת כאן תב"ע שנייה ודורשות להתחיל הכל מאפס, כאילו הקרקע חקלאית, מתווכחים חודשים ושנים על כל הגדרה.
"אנחנו הבנו שהנושא הזה הוא הכי קשה, שאי אפשר להמשיך ככה, אבל עדיין אנחנו מבינים שנדרשת הסדרה והאחדה בכל הארץ… במהלך המלחמה עשינו עבודה עם כל הגורמים, מהנדסי ערים, אדריכלים, קבלנים, והוצאנו כבר טיוטת הסדרה של הנושא, אני מקווה שתוך כמה חודשים ייצא נוהל של כל מה שמותר ואסור בפינוי בינוי".
