על רקע פרשת הרצח המסתורית של יזם הנדל"ן אלדד פרי, וקריסת הפרויקטים שניהל לפני כן במסגרת קבוצות רכישה שהותירו אלפי נושים, תוגש ביום ראשון הקרוב לאישור הממשלה הצעת חוק להסדרת פעילותן של קבוצות רכישה ולהגנה על רוכשים המתארגנים במסגרתן (24 אוקטובר).
הצעת החוק שכבה על המדף ארבע שנים.
צוות בראשות המשנה ליועמ"ש, ארז קמיניץ, פרסם את המלצותיו לגבי הסדרה של חובות המארגנים וזכויות החברים בקבוצות רכישה בשנת 2017. משרד המשפטים גיבש הצעת חוק על סמך כשלים גדולים שהתגלו בפעילותם של יזמים קודמים בתחום, כמו ענבל אור, שניצלו גבולות פרוצים. רק עתה, אחרי אירועי הרצח הטראגי של אלדד פרי, התקבלה ההחלטה בדרג הפוליטי להתחיל ולהניע את הליכי ההסדרה הצרכניים והמשפטיים בתחום, והחקיקה בכנסת. כך על פי הודעתו של שר המשפטים גדעון סער.
הצעת החוק שתובא לאישור נועדה להגן על כספי החברים בקבוצות רכישה, במטרה למזער את הסיכון להתרחשות מצבים שבהם חברי הקבוצה מעבירים את כספם למארגן לצורך רכישת מקרקעין, והוא משתמש בהם בפועל למטרות שונות שאינן קידום ענייני הקבוצה. בהתאם לכך מוצע לקבוע הוראות לגבי ניהול כספי החברים. אחד העקרונות בהצעת החוק, הוא ניהול כספי הקבוצה על ידי נאמן (עו"ד), שיוודא שהמארגן יוציא את הכספים רק למטרות קידום עסקת קבוצת הרכישה.
בנוסף, הצעת החוק מתמודדת עם מצבים שבהם חלים עיכובים בקידום העסקה. במקרים אלה מוצע לאפשר לחברי קבוצת רכישה "להשתחרר" מהקבוצה בתנאים מסוימים, אם חלפו שלוש שנים שבמהלכן לא נחתם הסכם לרכישת מקרקעין על ידי קבוצת הרכישה, או אם חלפו ארבע שנים שבמהלכן לא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות.
בטיוטת החוק מוסבר על ידי משרד המשפטים כי "קיימת בעיית פערי מידע בין רוכשי הדירות החברים בקבוצה לבין המארגן. נמצא כי במקרים רבים, המצטרפים לקבוצות רכישה עושים זאת לאחר שמוצג בפניהם מידע חלקי (לעיתים אף מטעה) וכאשר הם אינם מבינים את מהות העסקה ואת עיקרי משמעויותיה. כך, רוכשים רבים אינם מודעים לעובדה שבקבוצת רכישה, הקבוצה רוכשת בעצמה את המקרקעין ובונה עליה את הדירות בבנייה עצמית, ואין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט יגיע לסיומו, אין התחייבות לגבי עלותו הסופית ומועד השלמתו, אם בכלל. עוד נמצא כי לפחות חלק מהסכמי קבוצות הרכישה כוללים תנאים מקפחים וחד צדדיים, אשר פועלים לרעת חברי הקבוצה ונותנים יתרון למארגן תוך פגיעה באינטרס החברים, ותוך חשיפת חברי הקבוצה לסיכונים בלתי סבירים".
לצד זאת צוין, כי "הצטרפות לקבוצת רכישה עשויה להעניק לחבריה יתרון כספי, בכך שהמחיר שישלמו במקרים מסוימים עבור קבלת הדירה בסופו של דבר יהיה נמוך מהמחיר שהיו משלמים בעסקת רכישת דירה מחברה יזמית. בהתאם לכך, קיימת חשיבות בשוק הדיור להמשך פעילותן של קבוצות הרכישה, בתנאים של יצירת הסדר חקיקתי מאוזן אשר יגן על זכויות משתתפי הקבוצה".
עיקרי התיקונים המוצעים
– איסור פרסום או שיווק לגבי קרקע שלא חלה עליה תכנית מפורטת.
– חובות גילוי שיחולו על המארגן בפרסומת ובשיווק קבוצת הרכישה.
– הגבלת דמי ההצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש להצטרף לקבוצה.
– רישום זכויות חברי הקבוצה במקרקעין – בהצעת החוק נאמר כי "נוכח חשיבותה של בטוחה זו למזעור סיכון כספי חברי הקבוצה, מוצע להטיל על המארגן חובה לרשום את זכויות חברי הקבוצה במקרקעין, וכן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויות חברי הקבוצה בתוך שלושה ימים מיום חתימת הסכם רכישת המקרקעין או מיום הצטרפותו של חבר נוסף לקבוצה".
– הוראות בנוגע להסכם הארגון ומינוי נאמן – בהצעת החוק נאמר כי "כל תשלומי חברי הקבוצה יופקדו ישירות לחשבון נאמנות לטובתם, אשר ינוהל בידי נאמן ויהיה נפרד וייעודי עבור מטרותיה של אותה קבוצה; הנאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון הנאמנות אלא לצורך רכישת המקרקעין ובנית הדירות עבור קבוצת הרכישה".
עוד ייקבע כי "במקרה של קבוצה שמספר חבריה עולה על מספר הדירות שניתן להקים לפי התכנית החלה על המקרקעין, מוצע לקבוע הוראות שנועדו למנוע מצב שבו החברים שהקמת דירותיהם נתונה בספק, מממנים את הקמת דירותיהם של חברי הקבוצה האחרים. כך מוצע לקבוע כי כספי חברי הקבוצה הנוספים, ינוהלו בחשבון נאמנות נפרד מיתר חברי הקבוצה".
כן כוללת ההצעה, כאמור, קביעת תנאים להשתחררות מקבוצת רכישה – על פי קביעת תקופות שבמהלכן לא נחתם הסכם לרכישת מקרקעין או לא ניתן היתר בנייה. ההצעה תובא לפני ועדת השרים לחקיקה בישיבתה הקרובה.
