פרויקטים של תמ"א הפכו לחלק משגרת החיים בכל מדינת ישראל, מאז שאושרה תכנית זו בשנת 2005. בין אם אנו מדברים על מסלולי תמ"א 38/1 – המחזקים מבנים קיימים, ובין אם על מסלולי תמ"א 38/2 – שמשמעותם הריסת מבנה ובנייתו מחדש, אין ספק שתוכניות התמ"א הן בעלות חשיבות מכרעת בהיערכות הבטיחותית, הביטחונית והכלכלית שלנו.
יחד עם היתרונות, יש להכיר בכך שמדובר בפרויקט מורכב עבור הדיירים, ואלו מצידם? לא תמיד שלמים עם ההחלטה. סיבות כאלו ואחרות מביאות דיירים מסוימים לסרב לפרויקט התמ"א, וליצור עיכוב בהתקדמותו.
מהו דייר סרבן?
בעת יוזמה של פרויקט תמ"א, נדרשים הקבלנים להשיג רוב מינימלי מסוים מקרב בעלי הדירות בבניין. הרוב נקבע ע"פ אחוזים, ומשתנה בהתאם למסלול ההתחדשות העירונית. כך למשל, לצורך פרויקט תמ"א 38/2 – שמשמעותו הריסה ובניה מחודשת, נדרש הקבלן לרוב של 80 אחוזים מבעלי הדירות, ולעומת זאת, רוב של 66 אחוזים בלבד נדרש במידה ועסקינן במסלול תמ"א 38/1 – שמשמעותו חיזוק מבנה קיים ותוספת קומות.
על אף קביעת רוב מינימלי בחוק, עדיין ישנם מקרים בהם דיירים מתנגדים לדעתם של שכניהם לבניין, ומסרבים לקיום פרויקט תמ"א מסיבות כאלו ואחרות.
מקרים לא מעטים הוכיחו זה מכבר, שאפילו דייר סרבן אחד בבניין – עלול לגרום לעיכוב משמעותי בהוצאת פרויקט ההתחדשות לפועל, ולעתים אף להביא לביטולו.
איך נולד דייר סרבן?
האם מדובר בעקשנות גרידא, או שיש סיבות יותר ממשיות והגיוניות לסירובי תמ"א?
התשובה מורכבת, וניתן לומר שסרבני תמ"א נולדים מסיבות רבות, ושונות זו מזו. בעוד חלק מהסיבות תישמענה לנו מוצדקות והגיוניות, סיבות אחרות מציגות לנו תמונה אחרת לחלוטין.
כל אדם ודעתו הוא, ולכן קשה להביע דעה חורצת בטיבן של הסיבות השונות. בין הסיבות הנפוצות לסרבנות תמ"א ניתן למנות רצון לתמורה גבוהה ממה שהקבלן מציע, סחטנות ורצון לקבל תשלום עבור ההסכמה לביצוע הפרויקט, חשש מדירה חלופית, נכות או מוגבלות שמסבכת את מעבר הדירה, סכסוכי שכנים, גיל ועוד.
התמודדות עם סרבנות תמ"א
כפי שרמזנו, צדקתן של הסיבות השונות לסרבנות תמ"א היא בעיני המתבונן. אבל, במקרה ואותו מתבונן הוא בית המשפט – מן הסתם, יש לכך משמעות כבדה הרבה יותר. "סירוב סביר" הוא מושג בו ישתמש בית המשפט על מנת להכיר בסיבה מוצדקת מבחינתו, שבגינה אחד הדיירים מתנגד להליך תמ"א בבית מגוריו. מצבים קלאסיים של סירוב סביר יכולים להיות למשל, תמורה מקפחת לדייר הספציפי אל מול הדיירים האחרים, מצבים של נכות או מוגבלות, טענות כנגד הקבלן בנוגע ליציבות כלכלית, פגיעה משמעותית באיכות החיים של הדייר בתקופת הבנייה, ועוד.
חוק הדייר הסרבן
אז רגע, איך הגענו לבית המשפט? ובכן, מחלוקות בנושאי תמ"א מובאות בד"כ לדלתות המפקח על רישום המקרקעין, כיוון שזוהי הזירה בה יכולים שאר הדיירים לשטוח את טענותיהם כנגד דייר סרבן, כשהם מעוניינים לקדם פרויקט תמ"א 38.
יש לזכור כמו כן, שהמפקח על רישום המקרקעין עשוי גם לפסוק נגד הדייר הסרבן, ויראה בסירובו סירוב שאינו סביר. במצבים כאלו עלול המפקח להטיל על הדייר פסק דין המחייב אותו לחתום על הסכם התמ"א 38 ,
"חוק הדייר הסרבן" הוא כינוי למקבץ חוקים שנחקקו ע"מ להפחית מכוחם של דיירים סרבנים, ולהקטין את יכולתם לסכל פרויקטים של תמ"א.
התנופה בהתחדשות העירונית, כרוכה במצבי סרבנות מסיבות שונות, וככל הנראה זהו חלק בלתי נפרד מעידן התמ"א במדינת ישראל. בסופו של יום, לבית המשפט או למפקח על רישום המקרקעין הסמכות לקבוע האם הסירוב הוא סביר או לא.
* המאמר נכתב על ידי משרד עורכי דין – אביב טסה – עורך דין מקרקעין, מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית. יודגש כי המאמר אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי ובכל עניין בנושא מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום.
